Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество

Настоящая статья посвящена порядку обращения взыскания на заложенное имущество должника, на которое положения Закона об исполнительном производстве распространяются с особенностями, установленными настоящей статьей. Кроме того, правила залога и обращения взыскания на заложенное имущество установлены § 3 гл. 23 ГК, Законом о залоге, Законом об ипотеке, Законом об ипотечных ценных бумагах, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (в ред. от 26.07.2006)*(59). Правовые нормы, посвященные регулированию правоотношений по залогу, содержатся в различных нормативных актах: Федеральном законе от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 02.08.2009)*(60), Законе о рынке ценных бумаг, Законе о банкротстве и др.

Залог относится к одному из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных гл. 23 ГК. Следовательно, имущество является заложенным и на него распространяются особые условия обращения взыскания и реализации до тех пор, пока не исполнено, не признано недействительным или не прекратило каким-либо другим образом действовать обязательство, обеспеченное залогом этого имущества. Исполнительный документ об обращении взыскания на заложенное имущество (чаще всего - исполнительный лист, выданный на основании решения суда) является инструментом для исполнения требования, обеспеченного залогом, и по нему самостоятельное исполнительное производство не возбуждается, за исключением случаев, предусмотренных ч. 6 ст. 33 Закона об исполнительном производстве. В некоторых случаях взыскатель может представить судебному приставу-исполнителю судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество вместо исполнительного документа об этом, что в рамках исполнительного производства следует рассматривать как допустимое.

Поступивший в службу судебных приставов исполнительный документ об обращении взыскания на заложенное имущество передается судебному приставу-исполнителю, в производстве которого находится исполнительный документ о взыскании, обеспеченном залогом этого имущества. В случае если по исполнительному документу об обращении взыскания на заложенное имущество все-таки возбуждено исполнительное производство, то оно подлежит объединению с другим или другими возбужденными в отношении должника исполнительными производствами в порядке, установленном ст. 34 Закона об исполнительном производстве.

В соответствии с ч. 1 и 2 комментируемой статьи обратить взыскание на предмет залога без отдельного судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель вправе только в целях исполнения исполнительных документов, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве.

При обращении взыскания на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель обязан исходить из размера задолженности, определяемом в соответствии с ч. 2 ст. 69 Закона об исполнительном производстве. В случае, когда размер задолженности значительно меньше и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а у должника есть другое имущество, покрывающее размер задолженности, судебный пристав-исполнитель вправе не обращать взыскание на предмет залога. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об обращении взыскания на предмет залога или об отказе в обращении взыскания на предмет залога в порядке, установленном ст. 14 Закона об исполнительном производстве.

На заложенное имущество судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание без специального решения суда при совокупности следующих условий:

1) исполнительный документ выдан на основании судебного акта, исполнительного листа или исполнительной надписи нотариуса;

2) залог на основании договора или закона обеспечивает требование, по которому выдан исполнительный документ;

3) предметом залога является имущество, в отношении которого после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество заключено нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем (взыскателем) и залогодателем об удовлетворении требований за счет заложенного имущества.

Пункт 1 ст. 55 Закона об ипотеке допускают обращение взыскание на заложенное недвижимое имущество должника без обращения в суд - на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в случаях:

1) если залогодатель - лицо, не являющееся должником по исполнительному производству;

2) если залогодатель (должник) отсутствует и установить место нахождения его невозможно;

3) если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

4) если договор о залоге содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда (судебному акту);

5) если предмет залога относится к имуществу, имеющему значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

6) если взыскание на предмет залога обращается в интересах взыскателей, не являющихся залогодержателями, на основании ч. 4 настоящей статьи;

7) если предмет залога относится к недвижимому имуществу, в отношении которого после возникновения оснований для обращения взыскания на него между залогодержателем (взыскателем) и залогодателем (должником) не было заключено нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований за счет заложенного имущества, и при отсутствии следующих обстоятельств:

- предметом залога (ипотеки) является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом залога (ипотеки) является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предметом залога (ипотеки) является предназначенный для жилищного строительств или для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или в неразграниченной государственной собственности, обеспечивающий возврат кредита, предоставленного кредитной организацией для строительства объектов инженерной инфраструктуры на данном земельном участке.

Поскольку федеральное законодательство не содержит конкретного порядка обращения взыскания на заложенные имущественные права, при разрешении вопроса, необходимо ли решение суда об обращении взыскания на имущественные права, являющиеся предметом залога, судебному приставу-исполнителю следует исходить из характера этих имущественных прав. Например, если предметом залога является право аренды помещения, на него распространяются правила обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, если предметом залога является право аренды автомашины - на него распространяются правила обращения взыскания на движимое имущество.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество решением суда в нем должна будет содержаться оценка заложенного имущества и порядок его реализации.

Исполнительный документ об обращении взыскания на заложенное имущество имеет двоякую природу. С одной стороны, это инструмент для исполнения требования, обеспеченного залогом, вследствие чего он исполняется в соответствии с законодательством РФ о залоге и ипотеке, с другой стороны - исполнительный документ, исполнение которого может быть отсрочено, отложено, окончено, прекращено, разъяснено в порядке и по основаниям, установленным ст. 37-47 Закона об исполнительном производстве.

Для применения ч. 2 комментируемой статьи, предписывающей судебному приставу-исполнителю в случае исполнения исполнительного документа, требования которого обеспечены залогом имущества, в первую очередь обращать взыскание на заложенное имущество, следует разобраться, какое имущество должника является заложенным имуществом.

Пункт 3 ст. 334 ГК указывает два основания возникновения залога: в силу договора о залоге и на основании закона.

В свою очередь договоры о залоге подразделяются на договоры о залоге недвижимого имущества, которые называются договорами об ипотеке и регулируются в основном Законом об ипотеке, и на договоры о залоге движимого имущества, т.е. имущества, не перечисленного в п. 1 ст. 130 ГК и в ст. 5 Закона об ипотеке, которые регулируются в основном ГК и Законом о залоге.

На основании закона возникает залог имущества должника:

- приобретенного в кредит - с момента передачи имущества по договору купли-продажи и до полной его оплаты должником (покупателем). Залогодателем по такому договору признается продавец (ст. 488 ГК);

- приобретенного по договору ренты земельного участка или иного недвижимого имущества - на весь период, который должник (плательщик ренты) обязан выплачивать ренту. Залогодержателем по такому договору признается получатель ренты (ст. 587 ГК);

- в виде страхового возмещения, выплачиваемого за утраченное или поврежденное имущество, заложенное по договору, вне зависимости от того, в чью пользу застраховано это имущество (п. 1 ст. 334 ГК, ст. 31 Закона об ипотеке);

- ипотека в силу закона возникает на земельный участок, на котором расположено строение, заложенное по договору об ипотеке, залоге недвижимости (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке);

- на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на эти цели. Эти объекты недвижимости считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности должника (заемщика) на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Федеральными законами предусмотрены и некоторые другие случаи возникновения залога имущества без заключения договора о залоге. В случае отсутствия судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю следует удостовериться в наличии в законе указания на то, что имущество является залогом в силу закона (т.е. обеспечивает обязательство без заключения договора о залоге имущества).

Договор о залоге обязательно должен быть заключен в письменной форме, т.е. должен быть оформлен в виде самостоятельного договора о залоге, или условие о залоге имущества должно содержаться в договоре, обязательство по которому обеспечивает залог имущества (ст. 10 Закона о залоге в этой части, как представляется, не противоречит ст. 339 ГК в системной связи с п. 3 ст. 421 ГК).

Несоблюдение письменной формы договора о залоге влечет недействительность договора о залоге.

Закон регламентирует содержание договора залога, который наряду с указанием даты и места заключения, наименования сторон договора должен содержать предмет залога, оценку предмета залога, у кого (должника, взыскателя или у третьего лица) находится предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, согласие всех собственников на передачу в залог предмета залога, если он находится в общей совместной собственности без определения долей, порядок обращения взыскания на предмет залога, например движимого имущества - по решению суда. Однако нарушение требований к содержанию договора о залоге не влечет недействительности договора о залоге (ст. 339 ГК, ст. 9 Закона об ипотеке, ст. 10 Закона о залоге).

Договор о залоге подлежит нотариальному удостоверению, если он обеспечивает обязательство, возникающее из договора, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК). Поскольку в силу п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, договор о залоге имущества, обеспечивающий обязательство по любому нотариально удостоверенному договору, требует нотариального удостоверения.

Отсутствие нотариального удостоверения договора о залоге в указанных выше случаях влечет недействительность такого договора в соответствии с п. 4 ст. 339 ГК или ничтожность его в соответствии со ст. 168 ГК.

Следовательно, при несоблюдении нотариальной формы договора о залоге, обеспечивающего обязательства по нотариально удостоверенному договору, судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на предметы залога как на имущество должника, не находящееся в залоге, т.е. по общим правилам, установленным Законом об исполнительном производстве.

Договор о залоге недвижимого имущества или имущественных прав (например, договор аренды, договор лизинга и др.) на недвижимое имущество кроме оформления в письменной форме требует государственной регистрации. Такой договор считается заключенным со дня государственной регистрации договора об ипотеке (ст. 339 ГК, ст. 10 и 11 Закона об ипотеке). Законом к недвижимости отнесены не только земельные участки, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительской назначения, но и воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке).

При несоблюдении сторонами условия о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества и имущественных прав на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель также вправе обратить взыскание на предметы залога как на имущество должника, не находящееся в залоге, по общим правилам, установленным Законом об исполнительном производстве, без учета особенностей, установленных настоящей статьей.

Положение ч. 2 комментируемой статьи в части того, что для удовлетворения требований залогодержателя-взыскателя взыскание обращается в первую очередь на заложенное имущество независимо от наличия у должника другого имущества, не должно расцениваться судебным приставом-исполнителем как запрет для обращения взыскания на денежные средства, ценные бумаги должника или иное его имущество до реализации заложенного имущества должника. Это, с учетом особого порядка обращения взыскания на заложенное имущество, может привести к неоправданному затягиванию исполнения требований исполнительного документа. Судебный пристав-исполнитель в любом случае обязан проверять наличие имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, и стремиться к исполнению исполнительного документа в сроки, установленные ст. 36 Закона об исполнительном производстве.

Исполнительный документ об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит исполнению в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного для исполнения требования, обеспеченного залогом, и следует судьбе требования, которое обеспечивает. В случае, если должник исполнил требование, обеспеченное залогом, или это требование исполнено судебным приставом-исполнителем полностью или частично без обращения взыскания на заложенное имущество, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения этого судебного акта или предоставить такую возможность участникам исполнительного производства, отложив исполнение и разъяснив им право самостоятельно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Залогодержатель-взыскатель имеет преимущественное право с изъятиями, установленными федеральным законом, на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, обеспечивающего требование, по которому выдан исполнительный документ (п. 1 ст. 334 ГК, ст. 1 Закона о залоге). В случае, если заложенное имущество застраховано, при наступлении страхового случая взыскатель-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из суммы страхового возмещения (п. 3 ст. 9 Закона о залоге).

Если требования взыскателя-залогодержателя исполнены, но имеются другие взыскатели, на предмет залога (или на сумму, оставшуюся после удовлетворения требований залогодержателя) обращается взыскание по общим правилам обращения взыскания на имущество должника, установленным Законом об исполнительном производстве, поскольку право залога имущества после удовлетворения требований залогодержателя прекращается в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК. Этому не препятствует наличие исполнительного документа об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателя и не требует дополнительного решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателей, не являющихся залогодержателями.

Если после обращения взыскания на заложенное имущество требования взыскателя-залогодержателя в полном объеме не удовлетворены, неисполненная часть этих требований удовлетворяется на общих основаниях и с соблюдением очередности удовлетворения требований взыскателей, установленной ст. 111 Закона об исполнительном производстве.

В случае если обязательство должника, обеспеченное залогом, исполнено третьим лицом, вследствие чего к этому третьему лицу переходит право залогодержателя-взыскателя на залог имущества (ст. 27 Закона о залоге), для обращения взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателей, не являющихся залогодержателями, необходимо решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах указанных лиц.

При утрате предмета залога (заклада) залогодержатель обязан возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета залога. Исходя из положения абз. 5 п. 2 ст. 344 ГК о том, что залогодатель вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом, судебный пристав-исполнитель с согласия должника вправе зачесть стоимость утраченного взыскателем предмета залога или сумму, на которую понизилась стоимость предмета залога по вине взыскателя, в счет исполнения взыскания. Согласия взыскателя для этого ст. 344 ГК не требует, однако исходя из того, что в функции судебного пристава-исполнителя не входит разрешение споров между взыскателем, должником и третьими лицами, для зачета стоимости утраченного заклада или уменьшения его стоимости самим судебным приставом-исполнителем необходимо согласие и должника, и взыскателя. Все споры между должником и взыскателем по этому поводу разрешаются судом.

В соответствии со ст. 337 ГК, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Следовательно, из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими взыскателями погашается задолженность должника перед взыскателем-залогодержателем в полном размере, определенном ч. 2 ст. 69 Закона об исполнительном производстве (в том числе расходы на совершение исполнительных действий), за исключением взыскания с должника исполнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в ходе исполнения требования, обеспеченного залогом. Указанные исполнительский сбор и штрафы погашаются в общем порядке, установленном ст. 110 и 111 Закона об исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 340 ГК объем права залога залогодателя на предмет залога устанавливается договором о залоге. В случае, если объем прав залогодержателя на предмет залога не установлен таким договором, право залога распространяется на саму вещь, являющуюся предметом залога, и на ее принадлежности. На плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования заложенного имущества, право залога распространяется только в случае, если это прямо предусмотрено договором о залоге.

Часть 3 анализируемой статьи, вводя правило о реализации заложенного имущества в интересах залогодержателя-взыскателя в порядке, установленном для реализации заложенного имущества, указывает на то, что данный порядок установлен Законом об исполнительном производстве с учетом особенностей, предусмотренных другими федеральными законами, а именно гл. X Закона об ипотеке, ст. 28.1 Закона о залоге и др.

Реализация движимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя производится по правилам, установленным ст. 350 ГК, п. 2 ст. 28 Закона о залоге, реализация недвижимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя - по правилам, установленным ст. 56-61 Закона об ипотеке, реализация движимого и недвижимого заложенного имущества в интересах взыскателя, не являющегося залогодержателем с учетом положений ч. 3 и 4 комментируемой статьи, - по общим правилам реализации имущества должника, установленным указанным Законом.

Реализация заложенных ценных бумаг и заложенных имущественных прав производится в порядке, установленном для реализации ценных бумаг и имущественных прав ст. 87 и 89 Закона об исполнительном производстве, с учетом того, что к реализации имущественных прав в отношении недвижимого имущества относятся также положения о реализации заложенного недвижимого имущества, указанные ниже.

Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется путем реализации заложенного имущества и обращением полученных денежных средств в погашение задолженности, судебный пристав-исполнитель не вправе обратить взыскание на заложенное имущество путем перевода права собственности на это имущество залогодателя на взыскателя без прохождения процедуры реализации, установленной Законом об исполнительном производстве, если об этом не достигнуто соглашение в договоре о залоге.

Реализация движимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве с изъятиями, установленными ГК и Законом о залоге, а именно:

1. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда об обращении взыскания на предмет залога, а в случае обращения взыскания на заложенное имущество - постановлением судебного пристава-исполнителя - по соглашению залогодателя и залогодержателя, т.е. взыскателя и должника. Поскольку ГК не содержит указаний об определении начальной цены заложенного имущества при недостижении соглашения о начальной цене между должником и взыскателем, имущество выставляется на торги по оценке, производимой судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном ст. 85 Закона об исполнительном производстве.

2. Взыскатель-залогодержатель вправе оставить за собой реализуемое заложенное имущество после объявления первых торгов несостоявшимися по договору купли-продажи с должником-залогодателем и на условиях этого договора, в том числе и о цене. ГК в этом случае не ставит в зависимость соглашение о цене между залогодателем и залогодержателем с начальной ценой или оценкой судебного пристава-исполнителя. Не исключено, что при этом могут быть нарушены права третьих лиц, в том числе других взыскателей. В любом случае третьи лица вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

3. Повторные торги по заложенному движимому имуществу назначаются судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном ст. 92 Закона об исполнительном производстве. При объявлении несостоявшимися повторных (вторичных) торгов взыскатель-залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой по цене не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на вторичных торгах, что в некоторых случаях может расходиться с ценой аналогичного предложения взыскателю, установленной в соответствии со ст. 87 и 92 Закона об исполнительном производстве.

4. Взыскателю-залогодержателю предоставляется месяц со дня объявления повторных торгов несостоявшимися для решения вопроса об оставлении за собой предмета залога. Если он не воспользовался правом оставить за собой предмет залога, договор о залоге прекращается. Следовательно, в этом случае заложенное имущество реализуется по общим правилам реализации имущества должника, установленным Законом об исполнительном производстве, другим взыскателям указанное имущество возмездно передается судебным приставом-исполнителем в порядке, установленным ч. 12 и 13 ст. 87 названного Закона.

5. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.

Порядок реализации недвижимого заложенного имущества при обращении на него взыскания установлен ст. 56-61 и 62.1 Закона об ипотеке и состоит в следующем.

1. Реализация имущества должника путем продажи с публичных торгов или по соглашению сторон на аукционе. При этом порядок реализации с публичных торгов и на аукционе резко различается. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются судебным приставом-исполнителем, а аукцион - залогодержателем по соглашению с залогодателем, т.е. без участия судебного пристава-исполнителя. В Законе об исполнительном производстве термин "аукцион" использован несколько в ином смысле. Предусмотренная ч. 3 ст. 87 названного Закона реализация недвижимого и некоторого другого имущества должника путем проведения открытых торгов в форме аукциона не предполагает какого-либо влияния соглашения между должником и взыскателем на порядок организации и проведения торгов, которые проводятся в порядке, установленном ст. 89 Закона об исполнительном производстве.

2. Реализация имущества должника путем проведения аукциона не входит в компетенцию судебного пристава-исполнителя.

Перечень заложенного недвижимого имущества, которое может быть реализовано путем проведения аукциона, и исключения из этого перечня, порядок проведения аукциона установлены ст. 55, п. 2 ст. 56, ст. 59, п. 4 ст. 62.1 Закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК и ст. 38.1 ЗК.

Роль судебного пристава-исполнителя при проведении аукциона состоит в том, чтобы учесть сумму, полученную взыскателем в результате проведения аукциона, в счет исполнения требований по исполнительному документу, обеспеченному залогом имущества, реализованного на аукционе, и предотвратить нарушение прав других взыскателей. В случае, если нотариально удостоверенное соглашение между должником и взыскателем о проведении аукциона (которое может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и только в отношении некоторых видов имущества) или судебный акт о реализации заложенного имущества путем проведения аукциона не соответствует интересам других взыскателей, интересам исполнительного производства или соглашение между должником и взыскателем заключено в отношении имущества, которое не может быть реализовано путем проведения аукциона, судебный пристав-исполнитель вправе предоставить заинтересованным лицам возможность обратиться в суд за защитой своих прав или самостоятельно обратиться в суд, принявший указанный судебный акт или выдавший исполнительный документ, в порядке, предусмотренном ст. 32, 37 и 38 Закона об исполнительном производстве.

В случае объявления всех аукционов, предельное количество которых определено организатором аукциона или соглашением залогодержателя и залогодателя, несостоявшимися, ипотека недвижимого имущества прекращается, и на него судебным приставом-исполнителем может быть обращено взыскание по общим правилам обращения взыскания на имущество должника, установленным Законом об исполнительном производстве.

В случае объявления первых торгов несостоявшимися в течение 10 дней после этого взыскатель-залогодержатель вправе с согласия залогодателя (должника) приобрести заложенное имущество по его начальной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Учитывая это положение, судебный пристав-исполнитель в этом случае обязан направить взыскателю предложение оставить заложенное имущество за собой на указанных выше условиях, а должнику - предложение о даче согласия на приобретение имущества взыскателем.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися взыскателю-залогодержателю после такого объявления предоставляется один месяц для оставления предмета ипотеки за собой. Если он этим правом не воспользовался, то ипотека (залог недвижимости) прекращается, нереализованное имущество предлагается другим взыскателям должника и полученная сумма распределяется между взыскателями без учета преимущественного права взыскателя-залогодержателя.

Следует учитывать, что ст. 62 Закона об ипотеке предусмотрены особенности для проведения торгов (в том числе исключена возможность передачи после признания первых и вторичных торгов несостоявшимися взыскателю кредитной организации) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (а также если государственная собственность на них не разграничена), предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обеспечивающих возврат кредита для строительств объектов инженерной инфраструктуры на данных земельных участках.

Положение ч. 4 комментируемой статьи наряду с п. 2 ст. 64 ГК как раз и содержит изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. При недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей из стоимости заложенного имущества преимущественно перед залогодержателем могут быть удовлетворены требования взыскателей без соблюдения очередности удовлетворения требований (ч. 1 ст. 111 Закона об исполнительном производстве).