Большинством из нас покупка квартиры рассматривается, пожалуй, как одна из самых важнейших сделок всей нашей жизни. Как приобрести квартиру так, чтобы радость покупки не сменилась горьким разочарованием?
Для начала нужно решить – будет ли осуществляться поиск самостоятельно или пусть это делают специалисты. Если время для Вас не является основополагающим фактором, можно подобрать подходящее предложение самостоятельно, прибегнув к помощи СМИ. Даже если Вам удалось найти то, что Вы давно хотели, для правильного оформления документов лучше все же привлечь профессионалов, поскольку, по статистике, приблизительно 90% всех неудачных сделок с недвижимостью (включая и мошенничество) происходит именно при купле-продаже «на прямую». Естественно, риэлторские конторы за свои услуги берут определенную сумму (от 5 до 10% стоимости квартиры), но риск быть обманутым в случае проведения сделки с помощью риэлтора всё-таки значительно меньше. Кроме того, риэлтор подскажет, как лучше провести сделку в случае приобретения жилья по ипотеке или в кредит, при помощи кредитного калькулятора правильно рассчитает все выплаты. Размер конкретного вознаграждения напрямую связан с перечнем обязанностей риэлтора и гарантиями, предоставляемыми клиенту. Он может указываться как в конкретных цифрах, так и в процентах. Заключая договор, обязательно укажите, включаются ли в вознаграждение расходы, связанные с подбором квартиры. Если такого нет – то лучше записать эту сумму отдельным пунктом.
Также обязательно нужно заранее предусмотреть и, естественно, прописать в договоре ситуацию, если риэлтор не сможет найти в установленные сроки подходящее предложение с конкретными указаниями, кто кому и сколько должен. При составлении заявки необходимо учесть все, вплоть до мелочей (вид из окна, шум с улицы, освещенность и т.п.). В случае неудачного поиска, это поможет Вам вернуть свои деньги. Если Вам не выдали информацию о подходящих вариантах в оговоренные сроки, агентство лишится своего вознаграждения, а если это будет прописано в договоре – даже выплатит неустойку. В свою очередь Вы тоже несете ответственность и, допустим, если сами откажетесь от всех предложенных Вам вариантов, соответствующих запросу – лишитесь аванса, выданного агентству в качестве гарантии оплаты его услуг.
И вот квартира наконец-то найдена и все Вас устраивает. В первую очередь, обязательно следует выяснить, кто все же ее реальный хозяин. При этом важно знать следующее:
- лица, признанные судом недееспособными не вправе заключать любые сделки с недвижимостью. Это можно выяснить, прибегнув к помощи органов опеки и попечительства, по месту жительства продавца квартиры;
- лучше воздержаться от сделок с лицом (или лицами), состоящим на учете в психоневрологическом и (или) наркологическом диспансерах. Заключенная сделка с такими хозяевами вполне может быть оспорена в суде и признана недействительной;
- также Вы рискуете, заключая сделку с продавцом, обладающим плохим здоровьем, поскольку процесс оформления квартиры может растянуться на несколько месяцев, а он может попросту не дожить до того момента, чтобы разделить вместе с Вам радость от удачно проведенной сделки. Кроме того, что Вы останетесь без квартиры, можете потерять и задаток;
- ни в коем случае не покупайте квартиру у продавца, продающего ее по доверенности. Настаивайте на обязательной встрече с собственником жилья. Подпись хозяина квартиры может быть поддельной, а его может даже и не быть в живых. В этом случае доверенность считается недействительной.
Следующие факты и обстоятельства могут помешать осуществлению сделки купли-продажи квартиры:
- утеряны документы продавца квартиры: как личные (паспорт), так и на продаваемую жилую площадь (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и т.п.). При отсутствии этих документов продажа квартиры невозможна;
- кроме продавца в квартире зарегистрированы его родственники. Выписать или выселить их можно лишь на основании решения суда, а это очень сложный и долгий процесс;
- незапланированная перепланировка в продаваемом жилье. Ее можно распознать по отмеченным красным цветом линиям на выдаваемом БТИ поэтажном плане;
- продажа доли в праве собственности на недвижимость – например комнаты в коммуналке либо в квартире, которая получена в долях по наследству. Согласно закону сособственники такого жилья обладают преимущественным правом покупки. Воспользовавшись этим правом, они могут всячески воспрепятствовать продавцу.
Приобретая квартиру, в первую очередь нужно смотреть на следующее:
- личные документы продавца и все документы на продаваемую квартиру должны быть предоставлены только в подлинниках;
- как часто квартира продавалась. Тот факт, что прежние жильцы в ней надолго не задерживались, а стремились как можно быстрее от нее избавиться должен Вас насторожить. Обязательно поговорите об этом с соседями;
- подозрительно низкая цена, увеличивающая риск оспаривания сделки. Бывали случаи, когда жилье продавалось по цене, значительно ниже рыночной, с целью быстрого получения денег (на лечение, выезд за границу и т.п.). Обратившись впоследствии в суд, прежние хозяева заявляли, что сделка была заключена на заведомо невыгодных для них условиях в силу тяжелых жизненных обстоятельств и такая сделка признавалась недействительной;
- являлась ли ранее квартира предметом каких-либо судебных разбирательств. В таком случае на жилье может быть наложен арест. К тому же, еще неизвестно – чем закончатся новые разбирательства;
- приобретая квартиру, полученную по наследству, необходимо самым тщательным образом проверить соблюдения порядка наследования и подтверждение степени родства продавца с покойным собственником.