Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Советы риэлторов » Как юридически правильно купить квартиру в новостройке




Как юридически правильно купить квартиру в новостройке

 

Существует два метода приобретения жилья в новостройках — посредством участия в Фонде строительного финансирования и методом приобретения целевых облигаций.
Смысл финансирования основывается на том, что инвестором финансируются строительные работы посредством передачи финансов фондовому управителю. Права имущественного характера на недвижимость переходят к инвестору после того, как он в полном объеме оплатит её стоимость, что будет подтверждено свидетельством участия в финансировании. После того, как будет осуществлен ввод в эксплуатацию объекта, право на собственность необходимо зарегистрировать в БТИ.
Схема с облигациями несколько иная. Инвестором приобретаются не квадратные метры, а непосредственно облигации целевого назначения. После того, как объект будет введен в эксплуатацию, между инвестором и застройщиком должен быть заключен договор мены или купли продажи, тогда как инвестор в данном случае расчет осуществляет облигациями.
Естественно, что у каждой из вышеуказанных схем имеются собственные недостатки и преимущества. Преимущество первого варианта, подразумевающего финансирование, заключается в четком регулировании данной деятельности на законодательном уровне. На этом основании участник этой схемы предстает наиболее защищенным, сравнительно с тем инвестором, который квартиру приобретает за облигации.
Кроме того, в любой момент инвестор может отказаться от участия в финансировании, но получить финансы он сможет исключительно после реализации управителем сданной в эксплуатацию жилплощади.
Из преимуществ схемы с облигациями, выделяется существенная их ликвидность. Кроме того, застройщик досконально проверяется рыночным регулятором ценных бумаг. Недостаток этого варианта определяется сложностью всей процедуры. Перед инвестором возникает необходимость изучения большого объема документации, среди которого изучение сложных договорных формулировок. Помимо того, заключение договора мены или купли-продажи влечет дополнительные расходы.
Какая опасность встречается в данных договорах?
Основополагающая проблема любого инвестиционного договора заключается в сложности формулировок. Перед инвестором возникает необходимость в тщательном изучении всей документации и обладании четким представлением относительно каждого договорного положения. Естественно, для того, чтобы полностью разобраться во всех нюансах, может потребоваться юридическая консультация, причем незаинтересованных юристов.
Стоит учесть:
Застройщик на основании первого же требования должен предоставить всю разрешительную документацию на возведение объекта, в числе которой:
- Регистрационная документация, идентифицирующая застройщика;
- Документация, позволяющая застройщику пользоваться участком земли, который выделен под строительство;
- Положительный вывод государственной комплексной экспертизы документации по проекту;
- Разрешение на строительные работы или регистрация декларации относительно начала исполнения такой деятельности.
В том случае, когда застройщик не желает предоставлять для ознакомления документы, от вступления в договорные отношения имеет смысл воздержаться. В противном случае, построенный дом может не быть введен в эксплуатацию, а в такой ситуации покупатель становится обладателем имущественных прав на неликвид.
Следующим немаловажным моментом является специфическая документация застройщика или же управителя. В том случае, если разговор идет относительно финансирования, покупателю необходимо с особой тщательностью изучить их правила, а именно документ, который регулирует отношения фондового управителя и инвестора. Если же жилплощадь приобретается посредством облигаций, то изучить необходимо эмиссионные проспекты по ценным бумагам и разрешительную документацию Национальной комиссии фондового рынка и ценных бумаг.
Далее стоит обратить внимание на фиксацию прав собственности. Разговор касается тех положений документа, где регулируется порядок и сроки передачи права на собственность к покупателю от застройщика, сразу после введения в эксплуатацию. Не стоит отбрасывать в сторону вопрос оплаты финансовых издержек по оформлению документов в БТИ и у нотариуса.
И финальный немаловажный момент. В договоре должны фиксироваться обязательства застройщика на не отчуждение имущественных прав на жилплощадь в пользу третьих лиц.
В практике имеют место случаи, при которых недобросовестным застройщиком отчуждение объекта осуществляется единовременно нескольким лицам, что подразумевает «двойную продажу». В итоге покупателям приходится собственные права отстаивать через суд, предъявляя исковые заявления в отношении возврата денег или же признании прав на собственность.

Подведя итог, можно лишь посоветовать Вам при покупке квартиры в новостройке, обращаться к риэлторам, то бишь к агентствам недвижимости, и обязательно прибегнуть к услугам юриста, а при покупке, соответственно, и нотариуса.








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.