Сделки по продаже долей, как известно, осуществляются несколько сложнее, в сравнении с продажей квартир.
Продажа-покупка долей в недвижимости существует в нашем государстве уже более двадцати лет, это явление возникло после того, как в девяностых годах россияне смогли покупать и продавать жилые комнаты в квартирах, а также приватизировать свои квартиры в долях на живущих в них семьянинов.
Однако, как известно, сделки по продаже долей происходят несколько труднее, в сравнении с продажей квартиры, где продавец является единоличным собственником недвижимого объекта. Сделки с долями также сложнее операций касающихся коммунальных квартир. На сегодняшний день, на рынке множество предложений о продаже долей квартир.
Итак, сначала о том, каким образом доли вообще оформляются. Это осуществляется в нижеприведенных случаях. Наиболее распространенный вариант – когда квартира с самого начала была приватизирована одновременно на нескольких членов одной семьи, например на детей и родителей. В 1990-е годы также была проведена приватизация коммунальных комнат, при этом такие объекты приватизировались не в качестве отдельных единиц недвижимости, а как доли непосредственно в коммунальной квартире. К примеру, в Санкт-Петербурге это выглядело таким образом: хозяину комнаты площадью двенадцать кв. м. в коммуналке, общая площадь которой составляла пятьдесят квадратов, принадлежит доля 12/50.
Вторая ситуация: доли в жилых квартирах появляются после того, как сразу несколько наследников вступают в наследственные права. Третий случай: доли могут возникать во время раздела имущества в ходе расторжения брачного союза, если спор относится к разделу совместно нажитого имущества. И четвертый вариант: доля в изолированной квартире из 2-х и больше комнат выделяется и перепродается третьему лицу с целью снижения бремени по коммунальным платежам и налогообложению, а также для пассивного дополнительного заработка. Это основание, как правило – вынужденная продажа и подобное происходит с представителями бедных слоев, например, пожилыми одинокими людьми.
Как результат – большинство сделок с долями это комнаты в коммуналках. Несмотря на тот факт, что данное понятие все пытаются «забыть» и «упразднить», коммуналки у нас очень еще даже живы. Этот рынок в особенности активен в Питере, где поныне существует огромное количество таких квартир. А все дело в том, что коммунальных квартир меньше не становится, поскольку при «разъездах», которые происходят по различным причинам – раздел имущества, развод супругов и т.п. – именно доли приобретаются в первую очередь. Посему, рынок комнат в Санкт-Петербурге, согласно оценкам специалистов, на данный момент от всего вторичного рынка составляет до 23%.
На приобретение подобных долей в большинстве своем идут люди, не имеющие доступа к кредитным деньгам и у которых отсутствуют также собственные накопления, достаточных для покупки изолированного жилья. Другими словами, доля покупается теми, у кого нет возможности приобрести отдельную жилую недвижимость. В то время, как граждане с довольно-таки приличным фиксированным доходом, которые вполне могут предоставить 2-НДФЛ справку, как правило, стараются приобрести после своего разъезда квартиру в новом доме с помощью ипотечного кредита или рассрочки.
Помимо «полноценных» долей, большая часть собственников продают свои квадратные метры гостям города «исключительно для прописки». Как правило, это делают те, кому нужны деньги – малоимущие, алкоголики и пенсионеры. Однако обычно подобные доли не составляют более одного, двух квадратных метров, посему на таких приобретенных площадях, понятное дело, просто невозможно проживание.
На вторичном рынке недвижимости сделки с долями могут быть двух видов. В первую очередь, это сделки с квартирами, где право пользования жилплощадью юридически определено. Т.е. купля-продажа комнат в коммунальных квартирах. В данном случае в договоре указывается помимо продаваемой доли еще и номер помещения согласно технической документации, а также площадь данного помещения. Так, в договоре отражается, что стоит фактически за покупаемой долей, и чем ее покупатель будет обладать. Тут говорится о «полноценных» комнатах в коммуналках.
Существует также еще одна разновидность сделок с долями в ситуациях, когда в недвижимых объектах не было обозначено право пользования жилплощадью. Например, если 2-хкомнатная квартира с самого начала была приватизирована на четверых членов семьи. Однако таких сделок, в процессе которых продаются настолько маленькие доли по площади, как правило, очень немного: в том же Санкт-Петербурге, согласно оценкам специалистов, они составляют менее одного процента от всего числа операций на вторичном рынке. Причина этого достаточно проста: большая часть прошлых собственников по квартире, покупают долю продавца, не давая тем самым ей уйти «на сторону». Однако даже если подобная доля продается, то, обычно, она не пользуется спросом, поскольку в таких квартирах выделение площади невозможно для проживания. Да и такой вариант в качестве «доли под прописку» также не подойдет – он чересчур дорогой для приобретения, ведь 4-ая или даже 5-ая часть двухкомнатной квартиры выйдет покупателю дороже, в сравнении с теми же 1-2 «квадратами», предлагающимися специализированными агентствами.
Если же один их сохозяев квартиры принял решение о продаже своей доли (так в большинстве своем поступают родственники, которые получили общее наследство и бывшие супруги), то ему необходимо будет ознакомиться со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой сообщается о порядке купли-продажи жилых частей в недвижимом имуществе. Первое, о чем там сказано – продавец обязан определить всех собственников, поскольку они имеют право преимущественного приобретения выставленной на продажу им доли. Если продавцу неизвестно о форме собственности всех площадей в квартире, то необходимо обратиться в УФСГР и взять выписку из Единого государственного реестра права, в которой перечислены все собственники конкретной недвижимости, а также указано наличие неприватизированных площадей. И вот после того, как продавцом доли были определены все остальные собственники квартиры, ему необходимо поставить их в известность в письменном виде относительно своего намерения продажи доли в недвижимом имуществе третьему лицу, указав при этом все условия продажи. Письмо при этом должно быть с уведомлением о получении и заказным, а также с описью содержимого.
Продажа-купля долей влечет за собой непосредственно и негативные нюансы: дело в том, что достаточно часто собственники полностью убеждены, что способны помешать своим родственникам или соседям передать третьему лицу принадлежащую им долю. Однако с юридической точки зрения это сделать нереально. По этой причине совладельцы недвижимости имеют только два выхода: в течение месяца (со дня получения предложения о приобретении в письменном виде) выкупить долю продавца, либо же отказаться от покупки в течение того же месяца. Если же собственник отмалчивается, то его присланные возражения и молчание без предложения о выкупе будут засчитаны отказом от права преимущественного приобретения.
