Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Юридическая энциклопедия » Выкуп, мена или компенсация: вопросы договорных отношений при прекращении права собственности на жилые помещения в связи с предоставлением земельных участков под новое строительство




Выкуп, мена или компенсация: вопросы договорных отношений при прекращении права собственности на жилые помещения в связи с предоставлением земельных участков под новое строительство

 

Выкуп, мена или компенсация: вопросы договорных отношений при прекращении права собственности на жилые помещения в связи с предоставлением земельных участков под новое строительство

В течение нескольких предкризисных лет строительная индустрия в России переживала период расцвета. Ежегодное увеличение темпов строительства требовало постоянного увеличения объемов расселения и сноса ветхого жилищного фонда, а также частного сектора, в целях освобождения земельных участков под новое строительство. Вопросы договорных отношений между непосредственными участниками этих процессов — застройщиками, органами местного самоуправления и собственниками изымаемых жилых помещений — приобретали, таким образом, все большую актуальность. Известное несовершенство предусмотренных действующим законодательством процедур повлекло поиск приемлемых для заинтересованных лиц форм взаимодействия, в том числе выработку форм договоров, которые в наиболее полной мере отвечали бы интересам всех сторон и обеспечивали бы всестороннюю защиту их прав и законных интересов, при безусловном соответствии нормам и требованиям гражданского и жилищного законодательства.
Мировой финансовый кризис внес существенные коррективы в деятельность застройщиков. Объемы расселения и сноса под коммерческие объекты несколько снизились, многие проекты были заморожены. Однако и в период кризиса девелоперы и застройщики продолжают подготовку площадок под новое строительство, осуществляют расселение и снос в целях освобождения земельных участков от прав третьих лиц, пользуясь уникальной возможностью приобрести жилье под расселение по привлекательной цене. Кроме того, заметным игроком на рынке расселений стало государство. На финансирование региональных программ сноса ветхого и аварийного жилья через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства при участии субъектов РФ и муниципальных образований направлены десятки миллиардов рублей.
Учитывая указанные обстоятельства, даже в период мирового финансового кризиса вопросы договорных отношений при прекращении права собственности на жилые помещения в связи с предоставлением земельных участков под новое строительство не утратили своей актуальности.
Обеспечение нового строительства на территории соответствующих муниципальных образований предполагает предоставление застройщикам земельных участков в порядке и на условиях действующего земельного и градостроительного законодательства. Местные власти заинтересованы в развитии собственных территорий, жилищном строительстве и создании объектов инфраструктуры: инженерной, торговой, спортивной, культурно-развлекательной. Однако в условиях сложившейся городской застройки предоставление земельного участка в привлекательном месте сопряжено с необходимостью сноса ветхого, аварийного, морально и физически устаревшего жилого фонда, а также домовладений частного сектора. В ряде случаев сносу подлежат также объекты недвижимости нежилого назначения. Муниципалитеты же, даже в крупных городах с населением свыше миллиона человек, как правило, не располагают достаточными средствами для финансирования процессов расселения. Поэтому во многих случаях финансирование процессов прекращения прав третьих лиц на предоставляемые земельные участки осуществляется девелоперами и застройщиками.

Стороны договора

Правовой основой для проведения работ по расселению в большинстве случаев является соответствующее решение органа местного самоуправления. В случаях, когда освоение земельного участка связано непосредственно с удовлетворением государственных или муниципальных нужд, стороной договора об изъятии выступает соответствующее муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация в лице органов по управлению муниципальным или государственным имуществом. Такие полномочия предоставляются указанным органам в силу нормативных документов, определяющих порядок их создания и функционирования, и обычно содержатся в акте, оформляющем решение об изъятии.
В то же время расселение за счет средств застройщиков при строительстве объектов коммерческого назначения не может осуществляться в соответствии с процедурами, установленными ст. 32 ЖК РФ. Нормы ст. 32 ЖК РФ применяются лишь при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, перечень которых установлен ст. 49 Земельного кодекса РФ. При строительстве же объектов коммерческой или операционной недвижимости (в том числе жилой) изъятие земельных участков не обусловлено, как правило, государственными или муниципальными нуждами. В таком случае изъятие собственности и прекращение прав собственников и иных правообладателей производится на основе соглашения сторон. Для выполнения работ, непосредственно связанных с расселением, нередко привлекается организация, специализирующаяся на работах по расселению (далее — уполномоченная организация). Стороной в заключаемых с собственниками договорах может выступать застройщик или уполномоченная организация — от своего имени или от имени застройщика.
При строительстве коммерческих объектов нередки случаи, когда решение уполномоченного органа (далее — администрация) об изъятии возлагает на застройщика обязанность осуществить необходимые мероприятия по изъятию от имени администрации, с выдачей соответствующей доверенности. Такая обязанность может быть возложена также на уполномоченную организацию. Согласие застройщика на такую процедуру обычно выражается в форме согласования соответствующего распорядительного акта органа местного самоуправления на этапе его подготовки, а также в договорах, заключаемых между застройщиком и администрацией и регулирующих их взаимоотношения в процессе освоения земельного участка.
В рассматриваемых случаях стороной договора выступает орган, принявший решение об изъятии, как и при изъятии для государственных или муниципальных нужд, поскольку застройщик действует по поручению такого органа на основании доверенности. Следовательно, права и обязанности по договору об изъятии возникают у органа, принявшего решение об изъятии. В отсутствие специальных оговорок об условиях сделок и установления доверенностью или иным документом определенных лимитов, у администрации возникают неконтролируемые и непрогнозируемые риски, связанные со способностью застройщика выполнить принимаемые от имени администрации обязательства. Если застройщик заключает договор об изъятии с собственником, но не может обеспечить надлежащее исполнение обязательства по такому договору, обязанность по уплате выкупной цены в порядке и на условиях договора об изъятии возникает у администрации.
Способ минимизации рисков — это заключение трехсторонних договоров по согласованной с администрацией форме, с обязательным включением застройщика в качестве плательщика непосредственно в договор об изъятии. В этом случае обязанность по уплате денежных средств или предоставлению выкупной цены в натуральной форме возникает у застройщика.

Формы изъятия

В процессе преддоговорной работы сторонами достигается соглашение о порядке и сроках расселения, устанавливаются иные значимые для совершения сделки условия. Уже на этом этапе возникает вопрос о договоре, которым будут оформлены взаимные обязательства сторон, а также об объеме и существе этих обязательств.
Основными способами оформления взаимных обязательств при освобождении земельных участков от прав третьих лиц являются договоры выкупа, мены и компенсации.
На практике во взаимоотношениях с расселяемыми собственниками застройщики используют также иные договоры, в том числе смешанные. Известны попытки формулировать предметы договоров и обязательства сторон, основанные на отступном, отказе от права собственности, предварительном договоре купли-продажи и проч. В рамках темы настоящей статьи отсутствует возможность подробно рассмотреть сущность и последствия таких примеров. Отмечу лишь, что в массе своей эти конструкции крайне неудачны. Подписание таких документов умножает риски застройщика, нередко надлежащее исполнение обязательств вообще невозможно (как в случае с отказом от права собственности), а сами договоры зачастую ничтожны.
При использовании в процессе расселения договоров выкупа, представляющих собой сделки купли-продажи, застройщик заключает с собственником объекта обычный договор купли-продажи на согласованных условиях. Заключение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством для договоров купли-продажи жилой недвижимости. Эти сделки хорошо изучены в теории и широко применяются на практике. Тем не менее при заключении подобных сделок застройщик сталкивается с целым рядом проблем, которые, в конечном счете, сказываются как на сроках осуществления расселения, так и на самой возможности заключения договора, вплоть до невозможности такового. К их числу можно отнести:
— отсутствие правоустанавливающих, правоудостоверяющих или технических документов, необходимых для заключения (регистрации) договора и перехода права собственности;
— необходимость сбора или получения дополнительных документов (отказ от преимущественного права покупки, согласие органа опеки, согласие супруга на заключение сделки и проч.);
— возникновение права собственности на объекты жилой недвижимости и необходимость соответствующего бухгалтерского, налогового, технического, юридического и иного сопровождения указанных объектов.
Заключение договоров мены получило распространение среди застройщиков, осуществляющих жилищное строительство. Застройщик предоставляет собственнику альтернативное жилое помещение, а взамен приобретает право собственности на расселяемое жилое помещение. Альтернативное жилое помещение предоставляется во вновь построенных застройщиком жилых домах. Подобный вариант удобен для застройщика, поскольку не связан с реализацией квартир и уплатой вырученных средств собственнику изымаемого объекта в наличной форме или оплатой альтернативного жилья. Этот вариант и более выгоден для застройщика, так как фактически стоимость расселения равна себестоимости строительства нового жилья. Даже с учетом разницы между себестоимостью и ценой реализации на рынке выгода может быть весьма существенной. Тем не менее договор мены имеет все те же недостатки, что и договор выкупа, поскольку требует государственной регистрации сделки. Кроме того, для осуществления мены необходимо предварительно зарегистрировать права застройщика на жилое помещение, предоставляемое в процессе расселения, что связано с дополнительными временными и финансовыми издержками.
При расселении застройщиками жилых помещений определенное распространение получили также договоры компенсации. Возможность заключения договоров компенсации обусловлена принципом свободы договора — стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
При заключении договора компенсации застройщик обязуется уплатить собственнику предусмотренную договором денежную сумму, а собственник принимает на себя обязательство по прекращению прав на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Прекращение прав осуществляется собственником после сноса объекта. В этом случае, в силу ст. 235 ГК РФ, моментом прекращения права собственности будет являться в общем смысле момент демонтажа (сноса) объекта, де-юре же права прекращаются внесением соответствующей записи в ЕГРП. При этом отметим, что основанием для прекращения права первоначального собственника будет не сделка и не переход права к новому правообладателю, а прекращение существования объекта. Регистрация прекращения прав собственности на снесенный объект осуществляется регистрирующим органом на основании следующих документов:
а) заявления собственника или уполномоченного им лица;
б) документа об отсутствии на соответствующем земельном участке объекта, выдаваемого органом технической инвентаризации или органом, осуществляющим функции земельного контроля.
В результате внесения записи о прекращении права на объект в ЕГРП ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права погашается.

Преимущества договоров компенсации

Существует ряд практических преимуществ, которыми обладают договоры компенсации по сравнению с другими способами прекращения прав на жилое помещение при предоставлении земельного участка застройщику, в том числе выкупом.
1. Существенным недостатком принимаемых администрацией решений об изъятии является то, что они содержат указание на изъятие лишь жилых помещений (иногда — иного недвижимого имущества). В то же время в составе домовладения зачастую наличествуют иные виды имущества, не являющиеся недвижимостью с точки зрения действующего законодательства. Однако в процессе расселения большое значение имеет обеспечение комплексного решения проблемы в отношении всех объектов, вещей и прав в границах соответствующего земельного участка. Исключение представляют собой вещи, перевозимые гражданами на новое место жительства и используемые ими для удовлетворения личных и семейных нужд. То есть при освобождении земельного участка от прав третьих лиц предметом изъятия являются не только недвижимое имущество, но и постройки некапитального типа (металлические гаражи, надворные постройки без фундаментов, колодцы и скважины, погреба, навесы, заборы — все то, что не подлежит государственной регистрации как объект недвижимости и не может признаваться таковым по определению), а также зеленые насаждения. Кроме того, все самовольно возведенные строения также являются объектами изъятия. Условия об изъятии этого имущества в рамках расселения необходимо включать в договор. Но в договор об изъятии путем выкупа, подлежащий государственной регистрации, такое условие включать нельзя в силу самого предмета такого договора — изъятие недвижимости. Договор компенсации, напротив, может содержать подобные условия. Прекращение прав на указанные объекты в данном случае происходит после сноса домовладения в силу той же ст. 235 ГК РФ в связи с прекращением физического существования имущества, только без необходимости государственной регистрации прекращения права собственности.
2. Обязательство собственника о прекращении прав отнюдь не предполагает, что демонтаж и прекращение прав в действительности осуществляется непосредственно физическим лицом — собственником. Как правило, соответствующее условие договора формулируется таким образом, что физический снос осуществляет застройщик. Собственник также поручает выполнение действий, необходимых для прекращения прав, застройщику или уполномоченной организации. Подобная схема дает застройщику ряд неоспоримых преимуществ:
2.1. Застройщик непосредственно контролирует процесс сноса и прекращения прав, регулируя таким образом момент возникновения земельного участка, полностью свободного от прав третьих лиц, как нового объекта недвижимости. Это позволяет оптимизировать арендные платежи за предоставленный земельный участок, поскольку основная доля платежей по аренде возникнет только после заключения договора на вновь сформированный земельный участок целиком.
2.2. Сокращаются расходы на демонтаж и утилизацию строений и прекращение прав собственников за счет того, что указанные работы могут быть выполнены в отношении нескольких объектов одновременно.
2.3. Собственник обязан совершить во исполнение договора лишь ряд элементарных действий:
— получить компенсацию;
— выселиться;
— передать изымаемый объект;
— урегулировать задолженность по коммунальным платежам и налогам;
— дать необходимые доверенности.
После этого собственник полностью исключен из процесса — от него, как правило, больше не требуется никаких усилий по исполнению условий договора об изъятии. Указанные обстоятельства являются для собственника дополнительным стимулом в переговорном процессе, позволяющим достигать соглашения об условиях изъятия в требуемый срок.
3. Применение конструкции договора компенсации дает возможность заключения сделки от имени любого уполномоченного лица (органа местного самоуправления, застройщика, инвестора, уполномоченной организации-агента, субагента) и не требует регистрации сделки и права собственности на изымаемый объект.

Обязательства сторон по договору компенсации

Как отмечалось выше, договор об изъятии путем выкупа требует государственной регистрации, а договор компенсации — не требует. Он не направлен непосредственно на возникновение, прекращение или изменение прав на объект недвижимости, а порождает возникновение у сторон прав и обязанностей, лишь опосредованно связанных с прекращением права. Размер компенсации является существенным условием договора об изъятии, без указания цены договора такой договор не может считаться заключенным. Правила определения цены договора, установленные ст. 424 ГК, не применяются.
Права и обязанности сторон по договору обусловлены его содержанием и предметом. В случае заключения договора компенсации застройщик обязуется уплатить компенсацию, а собственник — прекратить права на объекты, расположенные на соответствующем земельном участке. Компенсация может быть уплачена как в денежной форме, так и путем оплаты стоимости определенного имущества, как правило, жилого помещения.
Прекращение прав путем уплаты компенсации применимо также для аренды земельных участков. В случае же если земельный участок находится во владении и пользовании лица на основаниях, отличных от права аренды, прекращение прав на земельный участок осуществляется на основании договоров отчуждения земельных участков, заключаемых во исполнение договора об изъятии. При этом при наличии зарегистрированного права собственности на земельный участок необходимо заключение договора об изъятии путем выкупа или договора купли-продажи земельного участка с возникновением в результате такой сделки права муниципальной (государственной) собственности на земельный участок или права собственности у застройщика.
Подчеркнем, что и в этом случае предварительное прекращение прав на объекты недвижимости, расположенные на изымаемом земельном участке, значительно упрощает процедуру заключения договора купли-продажи земельного участка.
Отметим в этой связи, что при рассмотрении прекращения прав аренды на земельный участок в связи с изъятием можно выявить некоторую аналогию правоотношений по изъятию земельного участка с правоотношениями, возникающими в результате заключения договора компенсации. При расторжении договора аренды — с выплатой компенсации за такое изъятие — не происходит перехода прав по договору аренды. В обмен на выплату компенсации арендатор обязуется расторгнуть договор аренды и таким образом прекратить свои права в отношении искомого земельного участка. Аналогично, при заключении договора компенсации собственник обязуется, в обмен на уплату компенсации в денежной или натуральной форме, прекратить права на объект способом, также не предполагающим переход права, то есть посредством физического сноса объекта и прекращения соответствующих записей в ЕГРП. И в том, и в другом случае усматривается прекращение обременения, в широком смысле этого слова, изымаемого земельного участка.

Обязательства собственника по договору компенсации

При заключении договора компенсации собственник принимает на себя следующие обязательства.
1. Прекратить право собственности на жилые помещения в течение установленного срока в порядке и на условиях договора.
Как правило, течение срока начинается после исполнения застройщиком своих финансовых обязательств по договору. Это обусловлено тем, что уплачиваемые собственнику денежные средства идут преимущественно на оплату стоимости приобретаемых альтернативных жилых помещений. Довольно редки случаи, когда собственник имеет иные жилые помещения в собственности или владении и может использовать их для проживания. Кроме того, собственник обычно оценивает собственные риски как чрезвычайно высокие, с точки зрения перспектив получения денежной компенсации в полном объеме и в установленные сроки. Собственник крайне редко соглашается даже на заключение договора изъятия путем выкупа (с регистрацией сделки в ФРС), по которому расчет производится после регистрации перехода права, несмотря на возникновение в данном случае ипотеки в силу закона и регистрации соответствующего обременения в ЕГРП. При сделках по изъятию с выплатой компенсации подобные оферты собственниками обычно вообще не рассматриваются. Тем не менее при уплате компенсации в натуральной форме (посредством предоставления в собственность иных жилых помещений) существует возможность достижения соглашения о прекращении права собственности на изымаемое имущество до момента регистрации прав на альтернативное жилое помещение, однако и в данном случае выполнение обязательств со стороны уполномоченной организации (плательщика) является первичным и первоочередным. В качестве примеров можно привести случаи приобретения альтернативных жилых помещений по договорам долевого участия, инвестирования, предварительным договорам, а также по договорам купли-продажи применительно к периоду от момента представления документов на государственную регистрацию сделки и до момента внесения записей в ЕГРП. Временной разрыв связан с необходимостью завершения строительством жилого дома, в котором предоставляется жилое помещение, или с формированием необходимого для регистрации права комплекта документов. При приобретении жилого помещения в незавершенном строительством жилом доме собственник увеличивает свои риски, но приобретает взамен лучшее альтернативное жилое помещение (более качественное и современное при меньших затратах в расчете на квадратный метр).
2. Собственник обязуется выехать ( «выселиться» в смысле, придаваемом этому понятию Жилищным кодексом) из изымаемого жилого помещения, освободить указанное помещение от личных вещей и иного имущества, сняться с регистрационного учета по месту жительства. Данная обязанность предполагает прекращение пользования и владения жилым помещением.
3. Собственник обязан также обеспечить исполнение обязательств в отношении изымаемого имущества со стороны третьих лиц. Данная обязанность включает в себя в первую очередь прекращение прав пользования жилым помещением со стороны зарегистрированных и фактически проживающих в жилом помещении лиц, в том числе их выселение, снятие с регистрационного учета по месту жительства и освобождение изымаемого жилого помещения от их личных вещей и иного имущества.
Отметим два важных обстоятельства в связи с пунктами 2 и 3.
Во-первых, при изъятии частного домовладения обязательство по выселению и освобождению от имущества предполагает выполнение соответствующих действий в отношении не только собственно жилого помещения (с точки зрения ст. 16 ЖК РФ), но и иного имущества в составе домовладения. То есть, принимая на себя обязательства по договору, собственник соглашается с тем, что исполнение обязательств включает в себя прекращение прав на все имущество, находящееся на соответствующем земельном участке после его выезда. К нему относятся зеленые насаждения, объекты, возведенные самовольно либо незавершенные строительством, вспомогательные строения и сооружения (сараи, гаражи, бани, беседки, погреба, заборы, теплицы и т.д.), элементы инженерной инфраструктуры.
Во-вторых, собственником осуществляется прекращение иных прав в отношении изымаемого объекта и вспомогательных сооружений, например, расторжение ранее заключенных в отношении таких объектов договоров аренды. Кроме того, собственник обязуется освободить изымаемый объект от имущества любых третьих лиц, а не только зарегистрированных или проживающих. Например, от имущества, принятого на ответственное хранение, находящегося у собственника и (или) иных проживающих в домовладении лиц в залоге или на праве аренды.
4. Совокупность обязанностей собственника по передаче изымаемого объекта включает в себя передачу ключей от домовладения, в том числе жилого помещения, фактическую передачу объекта, подписание передаточного акта, передачу правоустанавливающих документов. Последнее позволяет уполномоченной организации выполнить работы по прекращению прав собственника на основании его доверенности. Также это в известной мере понижает риск недружественных действий со стороны собственника по передаче объекта недвижимости в залог, продаже или совершению иных действий с имуществом в нарушение условий заключенного договора.
5. Возложение на собственника ряда иных обязательств обусловлено стремлением со стороны уполномоченной организации к оптимизации исполнения собственником его обязанностей и минимизации сопутствующих рисков. Например, высоки риски самовольного захвата объекта со стороны третьих лиц, а также риски, связанные с ответственностью за причинение вреда третьим лицам (в результате несанкционированного демонтажа строительных конструкций, мародерства, пожара, аварий газового и электрического оборудования, систем водоснабжения и водоотведения). Для минимизации рисков обычно исполнение таких обязательств производится за счет застройщика на основании соответствующей доверенности, выдаваемой собственником. Так, собственник обязуется не вселять третьих лиц и никаким иным образом не обременять изымаемое недвижимое имущество. Это обеспечивается, в частности, путем приведения изымаемого жилого помещения в непригодное для проживания состояние и (или) путем организации охраны домовладения от незаконных посягательств третьих лиц.
6. Обязательства собственника также включают в себя обязанность по выполнению необходимых действий, направленных на отключение коммуникаций, погашение существующих задолженностей по коммунальным платежам, платежам за поставленные ресурсы (вода, электроэнергия, газ) и по налогам на имущество, а также арендной плате за земельный участок.
7. Обязанностью собственника является также обеспечение явки лиц, присутствие которых необходимо для заключения договора.
На практике следует стремиться к тому, чтобы договор компенсации был подписан не только собственником домовладения, но и иными правообладателями (зарегистрированными, проживающими). Если такие лица принимают на себя обязанности по прекращению пользования объектом в результате исполнения условий заключаемого договора, риски застройщика заметно снижаются. В случае неисполнения условий договора они могут быть понуждены к исполнению обязательств по освобождению жилого помещения в судебном порядке.
Отсутствие согласия на заключение договора со стороны таких лиц не влияет на возможность его заключения с собственником, однако в этом случае необходимо учитывать следующее:
— существенен риск того, что собственник будет не в состоянии исполнить принятые на себя по договору обязательства в срок;
— не исключено обращение иных правообладателей в суд в защиту своих жилищных прав, основанное, в частности, на ст. 40 Конституции РФ (в том числе после фактического сноса дома).
В идеале прекратить права третьих лиц в отношении изымаемого имущества необходимо до заключения договора. Однако на практике выполнение данного условия чрезвычайно затруднительно. В то же время достижение договоренностей в процессе расселения с учетом интересов иных правообладателей может существенно повлиять на размер компенсационной выплаты. Считаем, что в каждом конкретном случае решение следует принимать индивидуально, на основе тщательного предварительного анализа ситуации.

Обязанности застройщика (уполномоченной организации)

1. Основным обязательством застройщика является уплата суммы денежной компенсации в порядке и на условиях заключаемого договора. Обязанность по выплате денежных средств должна быть исполнена в срок, установленный договором. Если денежная компенсация по договору направляется на приобретение альтернативного жилья, срок выплаты устанавливается, как правило, с учетом особенностей процесса подбора и оформления такого альтернативного варианта.
2. В случае если денежные средства направляются на приобретение определенного альтернативного жилого помещения, в обязанность уполномоченной организации включается обязательство по оплате стоимости конкретного жилого помещения и обеспечению юридического сопровождения заключаемой сделки (купли-продажи, долевого участия, инвестирования). В процессе подбора варианта расселения собственник дает письменное согласие на конкретное жилое помещение. Иные варианты могут существенно отличаться по цене, и при невозможности заключения договора в отношении конкретного выбранного собственником объекта возможна корректировка суммы компенсации, исходя из стоимости других вариантов альтернативного жилья. Включение в договор помимо размера компенсации также обязанности уполномоченной организации оплатить конкретное жилое помещение необходимо и в тех случаях, когда компенсации уплачиваются в натуральной форме (предоставлением квартир) при цене альтернативных жилых помещений, отличной от рыночной цены. Например, при финансировании расселения со стороны застройщика не в денежной форме, а посредством предоставления квартир в построенных им домах или в домах, строительство которых было им ранее проинвестировано, для определения суммы компенсации применяются расчетные величины, основанные на себестоимости строительства либо на стоимости первоначального инвестирования. В таких случаях определяемая договором сумма компенсации не позволяет приобрести аналогичный объект на рынке недвижимости и жестко связана с оплатой приобретения в собственность расселяемого лица конкретного жилого помещения по фиксированной, отличной от рыночной, цене.
3. В случае предоставления в качестве компенсации иного жилого помещения застройщик или уполномоченная организация принимает на себя обязательство по юридическому сопровождению сделки купли-продажи или иной сделки, заключаемой с целью приобретения расселяемым собственником прав на альтернативное жилое помещение. Такая обязанность может быть возложена на уполномоченную организацию как договором компенсации, так и отдельным договором, заключаемым между собственником и уполномоченной организацией. При этом уполномоченная организация несет ответственность за «юридическую чистоту» сделки и приобретаемого объекта, осуществляет подготовку необходимого пакета документов, организует подписание соответствующих договоров, заявлений, актов и их представление на государственную регистрацию, а также осуществляет комплекс мер, направленных на обеспечение возможности фактического вселения расселяемого собственника в приобретаемый объект. Выполнение указанных работ уполномоченной организацией не только направлено на более полную и всеобъемлющую защиту прав и законных интересов расселяемого собственника, но и оптимизирует процесс выселения собственника из изымаемого жилого помещения. Это обусловлено тем, что уполномоченная организация заинтересована в скорейшем освобождении изымаемого жилого помещения и прекращении прав на него. Сопровождая процесс приобретения прав на альтернативное жилое помещение, уполномоченная организация прилагает максимум усилий для заключения договора и выполнения условий сделки по приобретению альтернативного жилого помещения. Тем самым минимизируются риски несвоевременного, неполного либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору компенсации со стороны собственника. Выплата же простой компенсации собственнику оставляет последнего наедине со всем комплексом проблем, связанных с приобретением альтернативного жилья, что может негативно сказаться на исполнении собственником своих обязательств по договору, вплоть до невозможности их надлежащего и своевременного исполнения.
В указанной связи возникает вопрос о том, должны ли выполняться подобные работы уполномоченной организацией на возмездной или безвозмездной основе. Представляется, что вознаграждение, получаемое уполномоченной организацией за выполнение работ по освобождению земельного участка от прав третьих лиц, является вознаграждением за работы, выполняемые в интересах застройщика или администрации. Таким образом, преддоговорная работа с собственниками и членами их семей, а также иными правообладателями, заключение договоров компенсации, организация расчетов, меры по недопущению вселения третьих лиц, прекращению прав собственника на объект выполняются в рамках обязательств по соответствующему договору (например, агентскому) за вознаграждение, установленное таким договором. Работы же, выполняемые в целях обеспечения прав и интересов расселяемых граждан, в том числе сопровождение сделок по приобретению альтернативного жилья, могут осуществляться на возмездной основе. Даже в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд, п. 8 ст. 32 ЖК РФ предполагает возможность предоставления иного жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену на основании соглашения сторон, однако это не вменено прямо в обязанности органа, осуществляющего изъятие. П. 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривает отнесение расходов по поиску и оформлению другого жилого помещения к числу убытков, включаемых в выкупную цену.
Таким образом, оказание дополнительных услуг собственнику в процессе расселения может осуществляться на договорной основе с уплатой собственником уполномоченной организации соответствующего вознаграждения. При этом оказание подобных услуг собственникам положительно сказывается и на результатах выполнения основного поручения — расселения граждан.
Отметим также, что в случае осуществления расселения посредством заключения сделок выкупа с регистрацией в органах ФРС подготовка необходимых для государственной регистрации сделок документов осуществляется на возмездной основе. Требование о государственной регистрации сделок выкупа обычно выдвигает застройщик, руководствуясь собственными интересами. В этом случае, исходя из принудительного характера самих процедур изъятия, в которых инициатором выкупа объектов является соответствующий застройщик, а не собственники расселяемых домовладений, расходы по формированию комплекта необходимых для государственной регистрации документов должен нести застройщик. В состав таких затрат обычно входят расходы по изготовлению технического паспорта, оформлению (или регистрации) прав на земельный участок, узаконению самовольно возведенных построек и незаконных перепланировок.
Если застройщик не готов к указанным дополнительным затратам, а также к тому, что подготовка необходимых документов требует существенных временных затрат, заключение сделки по выкупу становится невозможным. В этом случае может быть заключен договор компенсации.
Таким образом, договор компенсации является эффективным инструментом работы, позволяющим в полной мере обеспечить взаимные интересы сторон в процессе освобождения земельных участков под новое строительство.
При изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд законом предусмотрено заключение договора об изъятии путем выкупа. Однако при освобождении земельных участков под новое строительство применение установленных жилищным законодательством процедур зачастую невозможно и в силу отсутствия собственно государственных или муниципальных нужд, и в силу особенностей законодательного регулирования заключения подобных сделок. При этом вопросы оформления взаимных прав и обязанностей заинтересованных лиц в процессе прекращения прав на подлежащее сносу недвижимое имущество имеют исключительно важное значение. Когда возможность заключить договор об изъятии путем выкупа или договор мены отсутствует, в некоторых случаях могут быть совершены другие сделки, например, компенсации. Эти договоры не требуют государственной регистрации и существенных временных затрат на подготовку, позволяют оптимизировать риски застройщика и собственника, а прекращение прав на объект осуществляется после его физического сноса. Таким образом, договоры компенсации, анализ которых содержится в статье, обладают целым рядом преимуществ, делающих эти договоры удобным инструментом работы в процессе освобождения земельных участков под новое строительство от прав третьих лиц.








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.