Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Юридическая энциклопедия » Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях




Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях

 

Защита прав потребителя в  инвестиционных правоотношениях


Становление и развитие инвестиционной деятельности в строительстве как части гражданского оборота предполагает не только предоставление определенных прав инвесторам, но и обеспечение мерами, позволяющими такие права охранять и гарантировать юридическую стабильность их применения независимо от существующих экономических и политических рисков.
Поскольку любые права характеризуются тем, что они обеспечиваются принудительной силой государства, постольку "всякое право, в том числе и субъективное гражданское право, имеет социальную ценность, если оно осуществимо" <*>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 1. М., 1998. С. 379.

Одной из гарантий осуществления прав инвестора является предоставление ему права на защиту. Что, собственно, понимать под "правом на защиту" в цивилистической науке, по мнению В.П. Грибанова, особо не исследовалось, за редким исключением <*>. В самом общем виде "право на защиту" есть "элемент общеправовых возможностей лица, гарантированных соответствующими нормами главы 2 ГК РФ" <**>. Под самой "защитой" понимается "совокупность мер правоохранительного характера, направленных на применение в отношении правонарушителя принудительного воздействия с целью признания или восстановления оспариваемого либо нарушенного права" <***>. Законодательным способом устанавливаются формы и способы защиты, видимо, под таким нормативным закреплением подразумевается само "право на защиту", поскольку прямого закрепления гражданским законодательством не предусматривается.
--------------------------------
<*> Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001; Илларионова Т.И. Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Свердловск, 1980.
<**> Чеговадзе Л.Л. Защита субъективного гражданского права: проблемы реализации // Арбитражная практика. 2003. N 6. С. 8.
<***> Смирнов В.Т., Толстой Ю.К., Юрченко А.К. Советское гражданское право (в 2-х частях). Часть 1. Ленинград, 1982. С. 416.

Статья 12 ГК РФ предусматривает определенные способы защиты <*>. Следует отметить, что перечень этих способов является открытым и данная норма допускает использование и иных предусмотренных законом способов защиты.
--------------------------------
<*> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 21.10.1994 (с изм. ФЗ от 20.02.1998, от 16.04.2001, от 15.05.2001, от 21.03.2002, от 14.11.2002, от 10.01.2003).

В качестве одного из механизмов, позволяющего защищать права и законные интересы инвестора (соинвестора), можно отметить Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" <*> (далее - Закон).
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. ФЗ от 09.01.1996, 17.12.1999) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 140.

Между тем в юридической литературе <*> не сформировалась определенная позиция по использованию данного Закона в сфере инвестиционных правоотношений и вытекающих из них соответствующих договоров. В обобщении Верховным Судом 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по судебным спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывается на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров и неоднозначной практикой рассмотрения связанных с ними дел <**>.
--------------------------------
<*> Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37; Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1 - 2. С. 59 - 61.
<**> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).

Сложность данной проблемы заключается в том, что некоторые договоры с участием инвесторов (соинвесторов) непоименованы, имеют различные специфические конструкции по своему содержанию. Такая специфичность выражается в наличии особых контрагентов (одна из сторон - физическое лицо), особой сущности возникающих обязательств между ними, зависящей от вида деятельности - строительства. В соответствии с такими договорами инвестор (соинвестор) передает денежные средства контрагенту для строительства необходимого объекта, а последний обязуется оформить такую недвижимость в собственность и передать ее инвестору (соинвестору).
Прежде всего необходимо определить круг тех участников инвестиционных правоотношений, которые подпадают под действие настоящего Закона и к которым соответственно могут быть применены те или иные нормы защиты.
В соответствии с преамбулой Закона его нормы распространяются на отношения между потребителем, заказывающим, приобретающим или использующим (либо имеющим такое намерение) товары (работы, услуги), и организацией либо предпринимателем без образования юридического лица (далее - ПБЮЛ), производящей, реализующей, оказывающей такие товары (работы, услуги) <*>. Соответственно субъектами таких отношений будут потребитель, изготовитель, исполнитель, продавец.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. ФЗ от 09.01.1996, 17.12.1999) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 140.

Потребителем является гражданин, однако в данном случае термин "гражданин" определяется не как устойчивая правовая взаимосвязь лица и государства, в зависимости от которой и формируются его права и обязанности <*>, а категория, использующаяся в более широком смысле, включающая в себя иностранных граждан, а также лиц без гражданства. Как нам представляется, законодатель не хотел исключить указанных лиц из определения, однако вследствие слабой юридической техники появилась такая формулировка. Мы предлагаем внести изменение и понимать под потребителем видовое понятие - физическое лицо. При этом нормы настоящего Закона не применяются при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; из отношений, возникающих в связи с приобретением гражданином-предпринимателем товаров, выполнением для него работ или предоставлением услуг не для личных, семейных, домашних и иных нужд, а для осуществления предпринимательской деятельности либо в связи с приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг в целях удовлетворения потребностей предприятий, учреждений, организаций <**>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации".
<**> Постановление Пленума Верховного Суда от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей".

Соответственно действия, осуществляемые такими физическими лицами, должны носить характер исключительно личного потребления, для удовлетворения собственных нужд, не связанных с извлечением прибыли <*>. Изготовителем, продавцом, исполнителем являются организации - юридические лица и ПБЮЛы, которые оказывают, выполняют такие работы (услуги).
--------------------------------
<*> Защита прав потребителей. Разъяснения по применению Закона. М., 2002. N 36. С. 5 - 9.

Таким образом, в новой редакции определение потребителя, на наш взгляд, должно выглядеть следующим образом: потребитель - физическое лицо, имеющее намерение заказать или приобрести, либо заказывающее, приобретающее или использующее товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Правовое оформление отношений между участниками инвестиционных отношений в строительстве осуществляется с помощью возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг. Однако на практике физические лица с целью приобретения строящихся жилых помещений заключают различные договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим ГК РФ. В связи с этим некоторые авторы признают возможность применения соответствующих норм данного Закона только вследствие невозможности признания таких правоотношений инвестиционными <*>. Аргументируется эта позиция следующим образом: во-первых, граждане вкладывают не для получения прибыли, а в целях улучшения своих жилищных условий; а во-вторых, инвесторы, осуществляющие вложение, обеспечивают их целевое назначение, граждане, отдающие деньги, не имеют возможности контролировать их использование по целевому назначению.
--------------------------------
<*> Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37.

Позиция Е.Б. Козловой, которая определяет условия, при которых действия Закона не распространяются на физических лиц, приобретающих недвижимость по договорам, представляется нам более верной, однако не лишенной недостатков <*>. В том случае, если договоры с участием инвестора (соинвестора) близки по своему содержанию к договорам строительного подряда, то, по мнению Е.Б. Козловой, теоретически на них можно распространить действие Закона. Вместе с тем судебная практика показывает, что если цель договора строительного подряда направлена на достижение бытовых, личных целей физического лица, то на такие договоры распространяются нормы Закона <**>. Однако верно отмечено, что если сделка между контрагентами оформлена в виде договора простого товарищества, а также в случае заключения непоименованного договора, указанный договор не порождает правоотношения, являющиеся предметом регулирования закона о защите прав потребителей.
--------------------------------
<*> Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1 - 2. С. 59 - 61.
<**> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).

Тем не менее данные доводы представляются нам все же малоубедительными. Во-первых, нет необходимости разграничивать правоотношения на инвестиционные и неинвестиционные. По нашему мнению, квалифицирующим признаком в данном случае является субъектный состав и направленность правоотношений. Во-вторых, улучшение жилищных условий подпадает под "достижение иного положительного эффекта", являющегося одной из целей осуществления вложения; контроль за целевым расходованием средств является правом инвестора, а вовсе не его обязанностью. Помимо этого, использование Федерального закона "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" позволяет инвестору использовать целый ряд льгот и гарантий, закрепленных в данном нормативно-правовом акте <*>, что в целом укрепляет положение потребителя.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. от 2 января 2000 г.) // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

В-третьих, ст. 421 ГК РФ провозглашает свободу договора, что означает возможность заключения как предусмотренных, так и непредусмотренных договоров. Так, Приказ МАП РФ от 20 мая 1998 г. N 160 "О некоторых вопросах, связанных с применением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" перечисляет гражданско-правовые договоры, из которых могут возникнуть отношения, регулируемые настоящим Законом. Не указывая конкретные договоры, хотелось бы отметить тот факт, что перечень этот является открытым, между тем, как уже указывалось ранее, некоторые заключаемые договоры с участием инвесторов (соинвесторов) отсутствуют в данном списке. Однако можно согласиться с К. Скловским в том, что "...если договор точно не идентифицируется ни с одним из известных Гражданскому кодексу, это ни в коей мере не является препятствием к защите прав потребителей" <*>.
--------------------------------
<*> Скловский К. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. N 5. С. 108.

Как следствие этого, с учетом обозначенных ранее условий, заключающихся в строгом соблюдении субъектного состава участников инвестиционных отношений, а также направленности их действий, нам представляется возможным использование Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. ФЗ от 09.01.1996, 17.12.1999) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 140.

Однако, на наш взгляд, данный Закон нуждается в некоторой доработке. Например, физическое лицо достаточно часто заключает договоры с контрагентами, именуемыми застройщиками, между тем закон не раскрывает лиц, подпадающих под эту категорию. Анализ существующих определений "застройщика" позволяет нам сказать, что под ним в общем виде понимается физическое либо юридическое лицо, либо группа таких лиц, которые для различных целей (создание кондоминиума, для собственного проживания, предоставления в наем, аренду, продажи) имеют намерение либо уже осуществляют строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости <*>. Однако законодательные закрепления такой категории определяют застройщика в том аспекте, в котором необходимо для каждого конкретного нормативно-правового акта, руководствуясь особенностями направления его действия. В нашем случае застройщиком может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ПБЮЛ), поскольку только в этом случае такой состав участников не будет противоречить преамбуле Закона. При этом цель аккумулирования финансовых средств должна быть направлена на осуществление строительства, реконструкции или ремонта многоквартирного или индивидуального жилых домов.
--------------------------------
<*> ФЗ от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; ФЗ "Об архитектурной деятельности" от 17.10.1995; ФЗ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"; Закон г. Москвы от 09.07.2003 N 50.

Следует отметить тот факт, что не всегда аккумулированные средства будут расходованы на такое строительство непосредственно самим основным инвестором. На практике достаточно часто встречаются различные комбинации соединения субъектом различных функций участников инвестиционной деятельности. Инвестор может быть одновременно заказчиком строительства и являться застройщиком, в таком случае между ним и подрядчиком заключается договор строительного подряда. Договоры долевого участия (долевого финансирования) с физическими и юридическими лицами заключаются в рамках договора строительного подряда. Возможно выполнение инвестором функций подрядчика, в таком случае он также является застройщиком. В любом из перечисленных случаев потребитель должен быть проинформирован о наличии соответствующих лицензий, подтверждающих его (инвестора) право (либо право подрядчика) на проведение инженерных изысканий 1 и 2 уровней ответственности, на осуществление строительства 1 и 2 уровней ответственности <*>.
--------------------------------
<*> Подробно см.: Постановление Правительства РФ от 11.02.2002 N 135 "О лицензировании отдельных видов деятельности"; Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя РФ.

Рассматривая конкретные договоры, можно указать на то, что достаточно часто застройщик только аккумулирует финансовые средства, а правоустанавливающими документами на землю первоначально владеет другое лицо, соответственно между ними заключается отдельный договор в отношении земельного участка. В качестве широко распространенного примера можно привести контракт между префектурой ЗАО г. Москвы и ИЧП "Концерн-Яуза" <*>. Предметом этого контракта является реализация инвестиций в строительстве жилых домов с целью реконструкции морально и физически устаревшего жилого фонда. Во исполнение этого контракта со стороны префектуры закрепляются обязанности содействовать в получении исходно-разрешительной документации, необходимой для реализации инвестиций. В частности, под этим подразумевается: 1) резервирование земельного участка; 2) оформление Договора (так указано в контракте. - Прим. автора) на земельный участок под строительство на имя Инвестора (ссылка). Как следует из ранее указанных обязанностей, не всегда инвестор является изначальным собственником земельного участка. Инвестициями со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления и является земельный участок, взамен этого они получают в собственность жилье для соответствующего жилищного фонда.
--------------------------------
<*> Контракт от 22.02.1996 N 519 по реализации инвестиций в строительстве жилых домов в рамках реконструкции по адресам: проспект Вернадского, квартал 34 - 35, корпус 60 - 1, ул. Лобачевского, квартал 34 - 35, корпус 66 - 1.

Таким образом, учитывая ранее изложенное, нами предлагается следующая формулировка застройщика, которая бы отвечала требованиям Закона и отражала специфику правоотношений, в которых одним из участников является потребитель: застройщик-организация, независимо от организационно-правовой формы, ПБЮЛ (индивидуальный предприниматель), имеющие на праве собственности или праве аренды земельный участок и выполняющие функции инвестора, или инвестора-заказчика, или инвестора-подрядчика строительства, реконструкции многоквартирного или индивидуального жилых домов с последующей передачей жилых комнат в многоквартирном доме или индивидуального жилого дома потребителям.
В целях дополнительной защиты прав потребителей предлагается ввести обязательное раскрытие информации о застройщике, а также проекте жилищного строительства в инвестиционной декларации. Под ней (инвестиционной декларацией) необходимо понимать документ или совокупность официальных документов, носящих юридическое значение и состоящих из:
- сведений о застройщике (учредители, учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах);
- аудиторского заключения предпринимательской деятельности застройщика за соответствующий период;
- правоустанавливающего документа на земельный участок (свидетельство о праве собственности; договор аренды земельного участка);
- разрешения на строительство;
- лицензии на осуществление строительства зданий и сооружений 1 и 2 ответственности;
- лицензии на право проведения инженерных изысканий 1 и 2 ответственности;
- технико-экономического обоснования строительства (ТЭО);
- заключения государственной экспертизы по проектной документации;
- заключения экологической экспертизы;
- заключенного инвестиционного договора между заказчиком и застройщиком (в случае выполнения последним функций инвестора);
- договора строительного подряда между подрядчиком и застройщиком (в случае выполнения последним функций инвестора-заказчика).
Также нам представляется необходимым включение в инвестиционную декларацию примерных образцов инвестиционных договоров (договоров долевого участия), предлагаемых для заключения физическим лицам. Так как Закон не только регулирует отношения между потребителем и изготовителями, исполнителями, продавцами, осуществляет государственную и общественную защиту интересов потребителя, но также направлен на его просвещение, такое предоставление оказалось бы существенным, поскольку позволило бы потребителю получить юридическую консультацию по вопросам заключения, исполнения и возможных юридических последствий за неисполнение, ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств как самого потребителя, так и его контрагента.
При осуществлении долевого инвестирования строительства возникают проблемы во взаимоотношениях соинвесторов, то есть частных инвесторов, с лицами, выполняющими функции заказчиков, подрядчиков, застройщиков. Одной из причин возникновения конфликтных ситуаций является "двойная продажа" объектов недвижимости. Как мы полагаем, проблема риска "двойных продаж" заложена в самом механизме юридического оформления отношений по приобретению недвижимости.
Если проанализировать рынок продаж "вторичной" недвижимости, то отсутствие подобных рисков связано с обязательной государственной регистрацией права собственности на недвижимость в органах юстиции при заключении соответствующих договоров <*>. Следствием отсутствия учета заключаемых договоров является механизм оплаты потребителем (соинвестором) необходимой цены договора. При организации строительного процесса застройщик получает денежные средства соинвестора в качестве оплаты за будущий объект недвижимости. Однако при строительстве такая оплата за объект может происходить не один раз. Таким образом, один и тот же объект недвижимости финансируется сразу несколькими соинвесторами. Усугубляет положение юридическая неграмотность соинвестора-потребителя, результатом этого является потеря всех вложенных средств.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для минимизации рисков на "первичном" рынке недвижимости необходим юридический акт признания и подтверждения договора как инвестиционного, так и долевого участия в виде обязательной учетной регистрации заключаемых договоров. В выигрыше от такой регистрации будут не только потребители, но и сами застройщики, поскольку от этого увеличится спрос на будущую недвижимость на этом сегменте рынка.
Некоторые субъекты Российской Федерации, в частности г. Москва, стали решать проблему процесса налаживания учета заключаемых договоров на региональном уровне.
Первоначально механизм такого учета состоял из перечня правоустанавливающих документов, договоров передачи жилых помещений в собственность лицам (физическим и юридическим), которые подлежали нотариальному удостоверению <*>. Более поздняя редакция этого приказа Департамента муниципального жилья N 13 от 14 апреля 1994 года "Об упорядочении оформления передачи жилой площади в собственность юридических и физических лиц" прямо устанавливала обязательное нотариальное удостоверение договоров передачи жилой площади в собственность в случае получения таковых в порядке инвестирования <**>.
--------------------------------
<*> Приказ Департамента муниципального жилья от 29.12.1993 N 36 "Об упорядочении оформления передачи жилой площади в собственность юридических и физических лиц" // Справочная правовая база "КонсультантПлюс".
<**> Приказ Департамента муниципального жилья от 14.04.1994 N 13 "Об упорядочении оформления передачи жилой площади в собственность юридических и физических лиц" // Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Цель таких нововведений - формирование учетного механизма документов, определяющих условия строительства, финансирования и реализации инвестиций в строящихся, реконструируемых домах, а также обеспечение учета юридических и физических лиц, участвующих в строительстве и инвестиционной деятельности в целом. Однако ст. 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе либо предусмотренных соглашением сторон. Таким образом, императивные нормы о нотариальном удостоверении сделок, содержащиеся в ведомственных актах, противоречат федеральному законодательству.
В дальнейшем для обеспечения защиты инвестиций, направленных в строительство жилья, от противоправных действий недобросовестных участников инвестиционной деятельности было издано распоряжение мэра г. Москвы от 2 октября 1997 г. N 780-РМ "Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства" <*>. Этим распоряжением комитету муниципального жилья предлагалось разработать пакет документов для осуществления учетной регистрации инвестиционных договоров (контрактов) по строительству и реконструкции жилья в г. Москве, а также возлагалась обязанность приступить к учетной регистрации договоров (контрактов) инвестирования по строительству и реконструкции жилья. Во исполнение этого подзаконного акта было издано распоряжение мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ, которым утверждены "Временное положение об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в г. Москве и общие требования к инвестиционным контрактам, заключаемым инвесторами с Правительством Москвы" (далее - Распоряжение) <**>. Подобная формулировка - "привлечение финансовых средств в жилищное строительство", по мнению Е. Козловой, распространяет указанное распоряжение и утвержденное им Временное положение об учетной регистрации на все договоры долевого участия в строительстве вне зависимости от того, обладают они или нет признаками инвестиционного договора или других гражданско-правовых договоров <***>.
--------------------------------
<*> Распоряжение мэра г. Москвы от 02.10.1997 N 780-РМ "Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства".
<**> Распоряжение мэра г. Москвы от 28.11.1997 N 935-РМ "Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве" (с изменениями от 12 марта 2002 г.).
<***> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 5. С. 79.

Под учетной регистрацией понимается внесение в реестр учета инвестиционных контрактов (договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья), о чем делается запись в виде регистрационного номера. Не останавливаясь на подробном анализе механизма, предложенного таким Распоряжением, хотелось бы обратить внимание на некоторые несоответствия указанного правового акта федеральному законодательству, в частности, некоторым статьям ГК РФ, и предложить собственный учетный механизм заключаемых договоров в инвестиционно-строительной сфере.
Так, п. 3.2 данного Распоряжения устанавливает запрет на заключение договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья с физическими и юридическими лицами до учетной регистрации инвестиционного договора. Однако это положение противоречит одному из основных принципов гражданского законодательства - свободе договора, который более конкретизирован в ст. 421 ГК РФ. В соответствии с этой диспозитивной нормой субъекты правоотношений вправе сами, основываясь на автономии воли, выбирать контрагентов; также устанавливается свобода сторон при заключении договора и условия заключаемого договора.
Пункт 3.6 Распоряжения закрепляет возможность расторжения инвестиционного договора, договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья комитетом муниципального жилья в случае отклонения инвестора от учетной регистрации. Однако ст. 407 ГК РФ определяет основания, прекращающие обязательство полностью или частично, указанные в ГК РФ, иных законах и правовых актах, договорах. Соответственно инвестиционный договор, договоры о привлечении финансовых средств могут быть расторгнуты только в том случае, если условие об обязательной учетной регистрации закреплено в самом договоре.
Еще одно противоречие можно обнаружить при анализе п. 3.3 Распоряжения, ограничивающее объем привлекаемых средств инвесторов в размере не более чем 90% от инвестиционной стоимости строительства. Как нам представляется, данное ограничение, во-первых, противоречит ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. от 2 января 2000 г.), устанавливающей возможность самостоятельного определения объемов и направлений капитальных вложений; а во-вторых, лишено практического смысла, поскольку имеющиеся у инвестора собственные средства в размере 10% от инвестиционной стоимости строительства не смогут обеспечить удовлетворение интересов всех кредиторов в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств перед ними (кредиторами) <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. от 2 января 2000 г.) // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

Принимая во внимание практическую важность регистрации договоров и тот факт, что учет последних направлен на повышение государственных гарантий прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, предлагаем внести следующие дополнения в действующий Закон.
Сведения о заключаемых договорах застройщика с иными лицами (физическими, юридическими, индивидуальными предпринимателями), органами государственной власти, местного самоуправления, на основании которых построенные жилые помещения в многоквартирных домах или индивидуальные дома должны быть переданы таким участникам гражданско-правовых отношений, включая договоры об уступке права требования, свидетельстве о праве собственности или договоре аренды на земельный участок, на котором планируется осуществление или осуществляется строительство, должны быть отражены в книге учета договоров.
Книга учета договоров должна состоять из разделов, содержащих соответствующие записи обо всех заключенных договорах с указанием дат и номеров записей. Номер раздела соответствует кадастровому номеру земельного участка, на котором планируется осуществление или осуществляется строительство, реконструкция многоквартирного или индивидуального жилого дома.
Разделы книги должны содержать следующую информацию:
- о застройщике (выписка из государственного реестра юридических лиц <*>, свидетельство о постановке на налоговый учет);
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц".

- о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок);
- о договорах, заключенных застройщиком с третьими лицами (инвестиционный договор, договор строительного подряда, договор аренды земельного участка);
- о договорах, заключенных с потребителями (вид договора, номер и дата его заключения);
- о потребителях, с указанием документов, удостоверяющих их личность;
- об изменениях и дополнениях договоров (дополнительные соглашения, протокол распределения долей, акт о выполнении финансовых обязательств и т.д.), расторжении договоров, с указанием основания расторжения;
- о документах, подтверждающих передачу жилого помещения в многоквартирном доме, индивидуального жилого дома потребителям;
- об исполнении договора.
Выписка из книги учетов договоров должна выдаваться потребителю в день внесения соответствующих записей в книгу учета договоров, при этом потребитель имеет право получить информацию о жилых помещениях в многоквартирных домах, индивидуальных домах, принадлежащих застройщику, иным лицам, в случае намерения приобрести такое помещение или дом.
Выполняя правоохранительную функцию, учет договоров позволит реально обобщать и анализировать возникающие проблемы в инвестиционно-строительных правоотношениях, а учетные показатели отражали бы непосредственно производственно-хозяйственную деятельность.
Анализ Закона показывает, что законодатель разграничивает защиту прав потребителей при продаже товаров и защиту прав при выполнении работ (оказании услуг).
Безусловно, продажа товара непосредственно связана с договором купли-продажи, в котором одна сторона - покупатель, а другая - продавец. Ранее уже была, как нам кажется, убедительно доказана невозможность отождествления договоров с участием инвесторов с договором купли-продажи и, как следствие, применение связки "продавец - покупатель" <*>. Соответственно на правоотношения, вытекающие из подобных договоров, не распространяются нормы по защите прав потребителей при продаже товаров главы 2 (ст. 18 - 26) Закона.
--------------------------------
<*> Ласковый В.А. Договор долевого участия как форма инвестиционной деятельности // Румянцевские чтения. Экономика, Государство и Общество в XXI веке. М., 2004. С. 358 - 362.

Проецируя нормы защиты прав потребителя на отношения потребителя и застройщика, вытекающие из обязательства выполнить (оказать) работы (услуги), можно говорить об их использовании в рамках главы 3 (ст. 27 - 39) Федерального закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". В частности, теоретически возможно регламентирование отношений между потребителем и застройщиком путем заключения договора строительного подряда. При использовании договора бытового подряда, п. 3 ст. 730 ГК РФ прямо устанавливает возможность применения закона о защите прав потребителя.
Нередки случаи, когда внесенные средства на строительство направляются застройщиком на финансирование других строящихся объектов, в результате этого произвольно меняются сроки выполнения уже взятых на себя ранее обязательств по строительству объектов недвижимости. Мы полагаем, что в таком случае потребитель имеет полное право требовать от застройщика уплаты неустойки, размер которой равен минимальной процентной ставке, применяемой в случае нарушения установленных сроков при выполнении работ (оказании услуг) исполнителем. Для осуществления такого права необходимо дополнить п. 5 ст. 28 Закона соответствующим абзацем.
Встречаются ситуации, когда по окончании строительства вместо передачи объектов недвижимости потребителям им возвращают их средства, использованные на ранних этапах строительства, а объекты реализуются по более высокой цене. Как нам представляется, потребитель в таком случае имеет право на доходы, которые застройщики извлекли или должны были извлечь из использования средств потребителя. Такая ответственность застройщика соразмерна стоимости реализации жилого помещения в многоквартирном доме либо индивидуального дома на момент окончания строительства.
В остальном предлагается простым добавлением слова "застройщик" в соответствующем числе и падеже дополнить связку "изготовитель (исполнитель, продавец)".
Учитывая социальную ценность инвестиционных договоров, договоров долевого участия, законодательное закрепление на федеральном уровне предлагаемых изменений, дополнений позволит распространить действие Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" на правоотношения между лицами, возникающие в отношении еще не существующего объекта недвижимости. Упорядочивание взаимоотношений застройщиков с потребителями приведет к значительному сокращению различного рода правонарушений, в том числе исключит существующие противоречия регионального и федерального законодательства.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Ласкового В.А.

 








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.