Актуальные проблемы долевого строительства
С 1 января 2007 г. вступили в силу изменения в законодательство, регулирующее участие в долевом строительстве.
Теперь застройщик, прежде чем начать привлекать денежные средства дольщиков, должен выполнить ряд условий: зарегистрировать право собственности или право аренды на земельный участок, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Кроме того, появились новые особенности заключения договоров участия в долевом строительстве.
В книге подробно рассмотрены правовые, налоговые и бухгалтерские аспекты взаимоотношений всех участников договора долевого строительства, в том числе расчеты с городом по инвестиционному контракту, учет и налогообложение у заказчиков-застройщиков, последствия уступки доли в жилищном строительстве.
РАСЧЕТЫ С ГОРОДОМ ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ КОНТРАКТУ
Одним из самых сложных вопросов для бухгалтеров организаций, осуществляющих инвестиционно-строительную деятельность, является расчет с городской администрацией по инвестиционному контракту. В одних случаях, приступая к строительству инвестиционного объекта, застройщик обязан перечислить в городской бюджет некоторую сумму средств на развитие городской инфраструктуры, в других — построить за свой счет на благо города определенный объект социального или инженерно-технического назначения, в третьих случаях он обязан по окончании строительства часть построенного объекта передать без оплаты местной администрации. Согласитесь, нередкие ситуации. Сложность вопроса заключается в учете застройщиком затрат, которые он несет при этом, «одаривая» город.
Но дар ли это?
Как показывает практика, чаще всего налоговики придерживаются именно такой позиции, считая, что в данном случае идет речь о безвозмездной передаче, поскольку, если застройщик «делится» с городом объектом, который построил на свои (или заемные) средства, не получив ни копейки от городской администрации, факт безвозмездности налицо. А перечисление застройщиком денежных средств в городской бюджет на развитие городской инфраструктуры или строительство городских объектов тем более является безвозмездным, аргументируют налоговики, поскольку эти затраты не связаны со строительством инвестиционного объекта, а значит, не имеют к нему никакого отношения. Поэтому такие затраты не могут быть учтены ни как затраты капитального характера, формирующие первоначальную стоимость инвестиционного объекта (как для целей бухгалтерского учета согласно п. 8 ПБУ 6/01 <*>, так и для целей налогового учета в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ), ни как текущие расходы (п. 16 ст. 270 НК РФ).
--------------------------------
<*> Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Конечно, согласиться с тем, что в данной ситуации имеет место безвозмездность, застройщику трудно. Ведь речь идет о значительных затратах, произведенных им за свой счет в пользу города, которые ему не только не будут компенсированы, но и не могут даже способствовать снижению налоговой нагрузки. Да и как с этим согласиться, если Гражданский кодекс безвозмездную передачу вещи или имущественного права в собственность другой стороне называет договором дарения (ст. 572 ГК РФ), который предусматривает «добровольное желание лица обогатить кого-то за свой счет» <*>? А о каком добровольном желании может идти речь, если, не пообещай застройщик отдать часть построенного объекта администрации города, не перечисли средства в ее бюджет, не построй для нее объект городского назначения, стройка не состоится?
--------------------------------
<*> Комментарий к ст. 577 ГК РФ под ред. О.Н. Садикова.
Таким образом, чтобы построить свой объект, застройщик обязан обогатить городскую администрацию за свой счет, выполнив определенные условия, ею навязанные. Поэтому, по мнению автора, в данном случае говорить нужно не о безвозмездности, а как минимум о выполнении застройщиком инвестиционных условий, необходимость выполнения которых для реализации инвестиционного проекта очевидна. А раз так, то в соответствии с законодательством затраты на выполнение этих условий должны участвовать в формировании первоначальной стоимости объекта основных средств, причем как в бухгалтерском учете, так и для целей налогообложения прибыли.
Точку зрения налоговиков не всегда разделяют специалисты Минфина России, которые пользуются прерогативой <**> в разъяснении налогового законодательства.
--------------------------------
<**> Подпункт 3 п. 1 ст. 111 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.05.2005 N 03-02-07/1-116, Решение ВАС РФ от 23.10.2006 N 10652/06.
В частности, в вопросе передачи части объекта по окончании строительства городу без оплаты Минфин России солидарен с налоговиками, расценивая такую передачу также как безвозмездную. Разъясняя налоговое законодательство, чиновники финансового ведомства в Письме от 20.04.2004 N 04-02-05/2/16 заявили, что налоговая база по налогу на прибыль у организации, построившей инвестиционный объект, может быть уменьшена лишь на величину расходов, связанных с возведением только той части объекта, которая остается в распоряжении этой организации. Позиции безвозмездности минфиновцы придерживаются и в Письме от 10.11.2006 N 03-03-04/1/734.
А вот на вопрос налогоплательщиков, будут ли платежи на развитие городской инфраструктуры увеличивать первоначальную стоимость объекта основных средств в бухгалтерском и налоговом учете, Минфин отвечает по-разному. В одних случаях он разделяет точку зрения автора статьи, вынося вердикт, что перечисления денежных средств в виде компенсации застройщиком затрат города, связанных с социальным и инженерно-техническим обустройством территории (в частности, расходы по оплате долевого участия в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения владельцам этих систем), а также расходы застройщика в виде целевых взносов в городскую казну на покрытие затрат города, вызванных строительством инвестиционного объекта, подлежат включению в первоначальную стоимость строящегося объекта (Письма Минфина России от 25.01.2006 N 03-03-04/1/57 и от 26.08.2005 N 03-03-04/2/53).
В других случаях, несмотря на схожесть ситуации, Минфин занимает обратную позицию. В Письме от 21.01.2005 N 03-03-01-04/1/19 он разъяснил, уходя от прямого ответа на поставленный вопрос, что организация, производящая строительство торгово-досугового комплекса и осуществляющая по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях платежи на развитие городской инфраструктуры согласно распоряжению администрации города, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не может уменьшить полученные доходы на величину указанных платежей, поскольку эти расходы не предусмотрены законодательством Российской Федерации и не связаны с деятельностью данной организации <*>.
--------------------------------
