Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов - их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение". В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения".
Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.
По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.
Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.
Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:
1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;
2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;
3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;
4) оформления и заключения договора аренды;
5) оформления и заключения договора субаренды;
6) оформления права собственности.
Для оформления прав формируется следующий пакет документов:
1) заявление;
2) выписка из технического паспорта БТИ;
3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;
4) справка о техническом состоянии здания;
5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;
6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;
7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;
8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;
9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.
Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).
Договор купли-продажи
Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору - документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:
1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключение независимого аудитора;
4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).
При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.
В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.к. предприятие - это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.
Еще одно существенное условие договора - цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.
ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.
Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.
Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:
1) государственная регистрация договора;
2) передача предприятия;
3) государственная регистрация права собственности на него.
Приведем пример договора купли-продажи предприятия.
