Что делать, когда попасть на свой земельный надел (участок) можно только через соседний?
Если соседний надел находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений на нем находиться, в том числе и проходить к своему наделу. Даже если надел находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на надел без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через надел при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
В иных случаях можно требовать предоставления права ограниченного пользования чужим земельным наделом (сервитут).
Если сервитут устанавливается в интересах отдельных граждан или юридических лиц, он называется частным. Согласно ст. 23 ЗК РФ (п. 1) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Статья 274 ГК РФ гласит, что собственник недвижимого имущества (в том числе земельного надела) вправе требовать от собственника соседнего земельного надела, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного надела (соседнего надела) предоставления сервитута. Сервитут может быть установлен по требованию и в интересах не только собственника земельного надела, но и лица, которому надел предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Арендатор и временный пользователь такого требования предъявить не могут. К кому должно быть предъявлено требование об установлении сервитута ? Гражданский кодекс однозначно говорит о собственнике земельного надела. Значит, если надел находится в пожизненном наследуемом владении гражданина, следует обращаться в соответствующий государственный или муниципальный орган.
Ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель» земельные наделы, которые граничат с наделами мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для проведения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным наделом (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством. То есть сервитут может устанавливаться не только для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный надел, но и для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Но при этом, как указано в п. 5 ст. 23 ЗК РФ, осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного надела, в отношении которого он установлен.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного надела. При этом собственник надела, обременяемого сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, соразмерную плату за пользование наделом. В том случае если собственник надела возражает против установления сервитута, или если заинтересованные стороны не достигли соглашения об условиях сервитута , то лицо, требующее установления сервитута, может обратиться с иском в суд. Суд должен установить прежде всего, действительно ли в данной ситуации невозможно обойтись без установления сервитута.
Соглашение об установлении сервитута даже между гражданами-соседями не может остаться в виде устной договоренности. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Это важно, поскольку сервитут является обременением земельного надела, это отмечается в документах на земельный надел, чтобы, в частности, возможные покупатели земельного надела знали об этом. В случае перехода прав на земельный надел к другому лицу сервитут сохраняется.
Сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (или вступившего в законную силу решения суда об установлении сервитута).
Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) земельного надела, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута в месячный срок учреждением юстиции, осуществившим регистрацию сервитута.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сервитут относится не ко всему земельному наделу, а только к его части, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному наделу, предоставление плана земельного надела не требуется.
В документах об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер надела, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер надела, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) обоих земельных наделов.
При сдаче обремененного сервитутом надела в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на надел, в том числе о сервитуте. Если он этого не сделает, арендатор вправе будет потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
