Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

1. В комментируемой статье предусмотрена обязанность залогодателя предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. В соответствии с положениями данной статьи при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Как видим, приведенный в комментируемой статье перечень прав третьих лиц, о которых должен быть предупрежден залогодержатель, является примерным и неисчерпывающим.

На практике письменная форма может быть выражена во включении соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, вручении под расписку или заказной почтой с уведомлением и описью вложения соответствующего уведомления, заключении дополнительного соглашения к договору об ипотеке, в котором говорится о правах третьих лиц.

2. При возникновении каких-либо обременении или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю, также следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах. Представляется также целесообразным, если залогодатель получит письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.