Статья 16. Регистрация владельцев закладной
1. В комментируемой статье изложен порядок регистрации владельцев закладной. Прежде всего, отметим, что анализ п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 комментируемого Закона позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя.
По общему правилу, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
Указанным органом на сегодняшний момент является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии*(58). Для проведения государственной регистрации законный владелец закладной представляет соответствующее заявление, документы, указанные в п. 3 ст. 16 комментируемого Закона, предъявляет закладную, о чем делается запись в книге учета входящих документов. Законный владелец закладной также представляет документы, необходимые для заполнения графы "Залогодержатель" (учредительные документы юридического лица и т.п.).
Регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган. А. Коновалов справедливо указывает, что важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Так, при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП*(59).
2. Часть 2 комментируемой статьи называет случаи, когда должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность лежит на должнике в тех случаях, когда он получит от законного владельца закладной любой из перечисленных документов:
во-первых, письменное уведомление о регистрации законного владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. При этом в данную выписку при отражении сведений о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права после указания ипотеки вносятся слова "законный владелец закладной" и полные данные о новом залогодержателе (новом законном владельце закладной);
во-вторых, письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо,
Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
Действующая редакция комментируемого пункта позволяет говорить о наличии различия в правовом положении незарегистрированного и зарегистрированного держателя закладной. Именно на это и обращает внимание В.А. Белов: "Выходит, значит, что правопреемнику зарегистрированного владельца закладной не приходится рассчитывать на осуществление прав по ней, если он предварительно не уведомит должника... о состоявшейся в его пользу новой уступке этих прав. Получается, что возможность осуществления прав из закладной правопреемником зарегистрированного ее держателя обусловливается не только предъявлением бумаги и формальной легитимацией... но и наличием у должника... по закладной сведений о состоявшейся в его пользу новой уступке удостоверенных бумагой прав, полученных от зарегистрированного владельца либо правопреемника. И не имея более закладной на руках, ее хотя и бывший, но зарегистрированный держатель сможет, в силу факта своей регистрации, продолжать получать периодические платежи по ней до тех пор, пока производящий их должник не будет уведомлен им о состоявшейся уступке прав по закладной"*(60).
3. В соответствии с п. 3 ст. 16 комментируемого Закона регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. В отношении данной законодательной нормы А. Коновалов отмечает, что "в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским ипотечным банком предметом сделки явилось более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США"*(61).
Регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется при предъявлении закладной на основании:
совершенной передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
4. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной, без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
