Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
1. Комментируемая статья содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки. Основное назначение государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя. Так, по одному из дел суд указал, что залог недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому истец никогда не обладал правами залогодержателя на спорное здание*(67).
Как нами уже отмечалось, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Президиум Федерального арбитражного суда Уральского округа в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о способах обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство)*(68) отметил, что при отсутствии государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), возникающего на основании закона, исковые требования об обращении взыскания на предмет залога не подлежат удовлетворению. Аналогичной точки зрения придерживаются суды ввиду и при рассмотрении дел, когда ипотека возникает на основании договора.
Так, по одному из дел было отмечено, что отсутствие государственной регистрации ипотеки спорного имущества не позволяет ООО ссылаться на наличие залоговых правоотношений с ответчиками*(69).
Порядок государственной регистрация ипотеки устанавливает ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
В рамках данного комментария еще раз обратим внимание читателей на то, что договор об ипотеке также должен быть зарегистрирован. Говоря другими словами, помимо регистрации самого договора об ипотеке, залогодателю или залогодержателю необходимо обращаться в орган регистрации прав на недвижимое имущество, чтобы зарегистрировать собственно ипотеку. На практике эта ситуация выглядит следующим образом: при регистрации договора ипотеки автоматически регистрируется сама ипотека.
2. В ч. 2 комментируемой статьи указано место регистрации ипотеке. Отмечается, что государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Согласно ч. 4 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отметим, что регистрационным округом является территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции ст. 1 указанного Федерального закона. Регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы, утверждены приказом Минюста РФ от 03.12.2004 г. N 185 и введены в действие с 1 января 2005 г.
