Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки
1. Комментируемой статьей регламентируются случаи, когда допустим отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки.
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено комментируемым Законом. Итак, по данному вопросу комментируемый Закон отсылает нас к нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статья 20 указанного нормативного акта говорит о том, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При разрешении спора суды должны выяснять, какие из представленных заявителем документов, необходимые для осуществления регистрации, по форме и содержанию не отвечают указанным требованиям, и какие противоречия в этих документах имеются, что препятствует совершению регистрационных действий*(85). Так по одному из дел обществом не были представлены в регистрационный орган документ, удостоверяющий реконструкцию объекта недвижимости, которым является акт приемочной комиссии. Отсутствием данного документа ГУ ФРС обосновало невозможность идентификации объекта недвижимости.
При рассмотрении дела в первой инстанции вопрос о том, является ли такой документ необходимым для осуществления регистрации ипотеки с учетом п. 1 ст. 20 комментируемого Закона, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и фактических обстоятельств дела, касающихся ремонта здания, судом не исследовался. В этой связи суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость выяснить позволяли ли представленные ЗАО документы регистрирующему органу идентифицировать объект ипотеки по его описанию в правоустанавливающем документе и в техническом паспорте по состоянию на момент обращения*(86);
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены необходимые документы;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Кроме того, п. 2 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" специально указывает, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. От отказа в государственной регистрации ипотеки следует отличать приостановление государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
Стоит также особо подчеркнуть, что приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
3. Часть 2 комментируемой статьи регламентирует порядок отложения государственной регистрации ипотеки. Прежде всего, отметим, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такого института, как отложение регистрации права или отложение регистрации сделки не знает. Пока вопрос о соотношении применяемых в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и комментируемом Законе понятий "приостановление государственной регистрации прав" и "отложение государственной регистрации ипотеки" является в большей степени теоретическим, и судебной практикой не выработано рекомендаций по этому поводу.
В соответствии же с нормами комментируемого Закона государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в трех случаях, а именно при:
1) непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, следующих документов:
договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, при государственной регистрации ипотеки в силу закона;
закладной и документов, названных в закладной в качестве приложений, и их копий, если права залогодержателя удостоверяются закладной;
2) несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
3) необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Как видим, по своим правовым последствиям институт отложения государственной регистрации ипотеки схож с институтом приостановления регистрации права. Неслучайно, что в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 данные термины употребляются как синонимы*(87).
4. Часть 4 также содержит основания для отложения государственной регистрации ипотеки. Основанием для отложения государственной регистрации ипотеки в соответствии с данной нормой являются:
наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Так по одному из дел судом было установлено, что в другом арбитражном суде рассматриваются дела с участием фирмы "Фрегат" и ООО "Строитель 4" в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки. С учетом изложенного судебные инстанции признали действия регистрирующего органа по отложению регистрации ипотеки, возникшей на основании договора между этими организациями, законными*(88);
наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
В обоих случаях государственная регистрация приостанавливается (откладывается) до разрешения судом спора по существу
5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен заявителю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Напомним, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Стоит также отметить, что изложенный порядок отличается от того, который предусмотрен п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Поэтому в тех случаях, когда государственная регистрация ипотеки производится одновременно с государственной регистрацией права собственности, должен применяться порядок, установленный Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ в государственной регистрации ипотеки может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
