Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки
1. Комментируемая статья устанавливает порядок совершения регистрационной записи об ипотеке и ее содержание, а также порядок удостоверения государственной регистрации ипотеки.
Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.
Регистрационная запись об ипотеке - это запись о регистрации договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Совершение регистрационной записи об ипотеке следует отличать от государственной регистрации ипотеки. Сама же государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Для государственной регистрации ипотеки и государственной регистрации погашения ипотеки по одному договору может потребоваться совершение нескольких регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В этой связи на практике могут возникать спорные ситуации о размере подлежащей уплате в данном случае государственной пошлины.
Судебная практика в данном вопросе стоит на позиции того, что учет сделок, в том числе и по объектному составу (объекты недвижимости, земельные участка), не меняет правовой природы регистрационной записи об ипотеке как записи об одной сделке; государственной регистрации подлежит ипотека как гражданско-правовая сделка безотносительно количества объектов, подлежащих залогу. Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю, судом был сделан вывод о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке является одним, подлежащим оплате юридически значимым действием. Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нескольких видов учетных записей, в том числе записей об объекте недвижимости, земельном участке, по мнению судов, не является основанием для взимания платы в двойном размере*(89).
Но вернемся к вопросу о содержании регистрационной записи. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Все указанные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.
2. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.
В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.
3. Часть 2 комментируемой статьи посвящена вопросу удостоверения государственной регистрации ипотеки. Как нами уже отмечалось, государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
Надпись о государственной регистрации ипотеки должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.
Таким образом, наличие указанного кредитного договора, зарегистрированного в порядке, предусмотренном для регистрации ипотеки недвижимости, свидетельствует о том, что кредит является ипотечным. Указанные физическим лицом суммы погашения процентов по такому кредиту принимаются при исчислении полагающегося ему имущественного налогового вычета без ограничений в порядке и размерах, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
4. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней следующих сведений:
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.
Названные данные заверяются подписью регистратора и скрепляются печатью органа по государственной регистрации. Сшитые и пронумерованные листы закладной скрепляются печатью органа по государственной регистрации.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом по государственной регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. О выдаче закладной производится запись в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав.
5. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
