Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке
1. Комментируемая статья регламентирует возможность внесения исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке. По общему правилу исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
Как видим, условиями внесения исправлений, изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке являются, во-первых, заявление залогодателя или залогодержателя, во-вторых, уведомление другой стороны о внесенном исправлении, в-третьих, отсутствие возможности указанными исправлениями причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке урегулирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 N 213.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, если договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то и соглашение об изменении и (или) дополнении указанного договора также подлежит нотариальному удостоверению. После чего возможно его предоставление в орган по регистрации прав на недвижимое имущество для государственной регистрации.
Судебная практика четко придерживается данной точки зрения. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку в регистрирующий орган не было представлено нотариально удостоверенное соглашение о дополнении договора об ипотеке, приостановление государственной регистрации соглашения было произведено законно. При этом суд подчеркнул, что поскольку договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то и соглашение о дополнении его условий должно быть нотариально удостоверено. Доводы же о том, что Закон не предусматривает обязательной нотариальной формы для договоров об ипотеке в данном случае были признаны несостоятельными*(90).
Аналогичный вывод содержится также в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2005 г. N Ф09-1753/05-С6.
При внесении изменений в регистрационную запись необходимо учитывать, что, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке не являются одни и те же лица, после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
Стоит также учитывать, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке является новым договором об ипотеке, а лишь дополняет условия ранее заключенного и зарегистрированного договора об ипотеке. В этой связи дополнительное соглашение к договору ипотеки не должно в обязательном порядке содержать данных о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой*(91). При этом дополнительное соглашение может содержать условия о включении нового объекта недвижимого имущества в предмет ипотеки, а также содержать описание недвижимого имущества (земельного участка) и вид регистрируемого права - залог права аренды земельного участка*(92).
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Из данного правила имеется исключение. В соответствии с п. 6 ст. 13 комментируемого Закона должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Таким образом, в указанных случаях допускаются и изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке.
В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.
Не так давно комментируемый Закон был дополнен статьей 55.1, предусматривающей возможность заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, которое в силу факта своего заключения после утверждения его судом влечет изменение обязательства должника и даже прекращение ипотеки, если это предусмотрено мировым соглашением. Заключенное сторонами и утвержденное судом мировое соглашение является основанием для внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.
