Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

В комментируемой статье изложены права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества.

В соответствии с комментируемой статьей залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Таким правом он обладает при наличии следующих оснований:

1) при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом. При этом сам Закон указывает на то, что можно считать грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом является:

нецелевое использование заложенного по ипотеке имущества;

ухудшение имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

2) при грубом нарушении залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества. Анализ п. 1 ст. 30 Закона позволяет сделать вывод о том, что грубым нарушением залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества является ситуация, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, находится в неисправном состоянии;

3) при грубом нарушении залогодателем обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества*(114);

5) при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. Так, по одному из дел суд установил, что в нарушение ст. 34 комментируемого Закона, а также пункта 3.1.1 договора ипотеки ответчик отказал в удовлетворении требования истца о проведении проверки фактического наличия, состояния и условия содержания нежилых помещений, переданных в залог, что послужило одним из оснований для досрочного возврата кредита, в обеспечение которого был заключен договор об ипотеке*(115).

Как видим, большая часть оснований для реализации права залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства требует наличия грубого нарушения. Относится ли то или иное нарушение к категории грубых, можно установить лишь на основании анализа конкретной ситуации, поэтому разрешение этого вопроса будет зависть от позиции судебных органов. Нужно также обратить внимание, что комментируемая статья дает право досрочного прекращения залога лишь залогодателю. Залогодержатель может (если недвижимость находится у залогодателя) требовать лишь устранения этих нарушений, однако правом досрочного прекращения залога он не обладает.

Если в удовлетворении требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства будет отказано либо оно не будет удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Обращение взыскания будет происходить в порядке, предусмотренном комментируемым Законом *(116).