Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
1. В комментируемой статье названы вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ описание случаев, в которых может быть отказано в обращении взыскания на предмет ипотеки, ранее содержавшихся в ч. 1 комментируемой статьи заменено на ссылку на ст. 54.1 комментируемого Закона.
2. Решение суда - это постановление суда первой инстанции, которым гражданское дело разрешается по существу. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя. Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя должно содержать характеристики и данные, которые упомянуты в п. 2 ст. 9 комментируемого Закона;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание. Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, должен быть определен в соответствии со ст. 56 комментируемого Закона;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Анализ данной нормы, проведенный судом по одному из дел, позволил ему прийти к выводу о том, что в Законе отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества именно залогодателем и залогодержателем*(160). Однако если оно будет заключено и у сторон не будет имеется в отношении него разногласий, то суд не вправе будет сам определять цену реализации заложенного имущества.
Так, требуя изменить решение суда в части определения начальной продажной цены имущества, ответчик, не являющийся залогодателем, просил установить ее в сумме, определенной в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости основных фондов СТО АОЗТ "Братья Кампс-автомобиль". Однако суд отметил, что установленная названным отчетом стоимость имущества не указана в договоре об ипотеке, то есть, несмотря на наличие данного отчета, стороны при заключении договора исходили из иной стоимости заложенного имущества. В судебном заседании ни залогодержатель, ни залогодатель такую продажную цену установить не просили. По указанным мотивам судом определена начальная продажная цена исходя из предложения залогодержателя, с которым согласился и залогодатель, что было подтверждено протоколом судебного заседания*(161).
Кроме того, в данном случае определенный интерес также будет представлять определенная позиция, имеющаяся в судебной практике.
Так, материалы одного из дел не содержали соглашение ИЧП "К" и туристической фирмы "К" о начальной продажной цене заложенного имущества. При этом суд пришел к выводу о том, что указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки. На этом основании и при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене заложенного имущества и несогласии ответчика с предложением истца о цене, основанном на заключении БТИ от 28.04.99 г. N 1133, арбитражный суд при установлении начальной продажной цены в сумме 680 000 рублей действовал в рамках полномочий, предоставленных ему комментируемым Законом *(162).
В п. 6 информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Этими мотивами руководствовался суд при вынесении решения по одному из дел.
Так, из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенной по запросу общества "Социнвестбанк", следовало, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1819000 руб. Оценив в порядке, предусмотренном АПК РФ, представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, суд установил начальную продажную цену имущества на публичных торгах в сумме 1819000 руб., поскольку предусмотренная п. 1.3 договора залога стоимость предмета залога в сумме 680000 руб. не соответствовала его рыночной стоимости*(163).
Как видим, применение данного пункта на практике вызывает много вопросов, поскольку указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его действительной рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства*(164). Рассмотрим еще некоторые из них.
По одному из дел, так как в его материалах имелись различные данные о цене заложенного имущества, для определения ее рыночной стоимости судом была назначена судебно-бухгалтерская экспертиза. В этой связи, изменяя решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, суд апелляционной инстанции исходил из рыночной стоимости предмета ипотеки, определенной по результатам проведенной экспертизы*(165).
По другому делу, устанавливая первоначальную продажную цену предмета залога, равную оценке заложенного имущества, согласованной сторонами в договоре, суд первой инстанции, руководствуясь комментируемым подпунктом, исходил из того, что ответчик свои доводы об изменении рыночной цены заложенного имущества документально не подтвердил, а от проведения экспертизы ее стоимости стороны отказались*(166).
Приведем другой пример спорной ситуации.
Так, вступившим в законную силу решением суда с ЗАО "М" в пользу ООО "С" взыскано 5 803 230 рублей 47 копеек с обращением взыскания на предметы залога: одноэтажное здание столовой, принадлежащее на праве собственности ООО "А", начальная продажная цена которого определена судом в сумме 4 166 632 рубля, и одноэтажное здание гаража, принадлежащее ЗАО "М", начальная продажная цена которого определена в сумме 2 267 213 рублей. ООО "А", ссылаясь на то, что с момента вынесения указанного решения рыночная стоимость здания изменилась, обратилось с в суд с другим самостоятельным иском. При вынесении решения суд указал, что поскольку начальная продажная цена установлена вступившим в законную силу решением, по существу исковые требования направлены на его пересмотр, однако действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен. На этом основании в удовлетворении иска было отказано*(167);
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в решении суда должны быть также указаны особые условия проведения публичных торгов. Особые условия проведения публичных торгов установлены п. 3 ст. 62.1 комментируемого Закона. Особые условия проведения публичных торгов касаются предельного количества повторных публичных торгов и величины снижения на них начальной продажной цены.
Нарушение судом при вынесении решения по делу данной обязанности является существенным нарушением.
Так, по одному из дел, суд, удовлетворяя требование Банка об обращении взыскания на имущество, заложенное Обществом по рассматриваемому договору об ипотеке, не выполнил установленные требования. На этом основании принятое по делу решение было отменено в части обращения взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, а дело в указанной части - передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции*(168).
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Общие правила отсрочки исполнения судебного акта изложены в ст. 324 АПК РФ и ст. 434 ГПК РФ.
В соответствии с положениями АПК РФ, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава - исполнителя вправе отсрочить исполнение судебного акта. Заявление об отсрочке исполнения судебного акта рассматривается арбитражным судом в месячный срок со дня поступления заявления в арбитражный суд в судебном заседании с извещением взыскателя, должника и судебного пристава - исполнителя. Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения заявления.
По результатам рассмотрения заявления выносится определение. Копии определения направляются взыскателю, должнику и судебному приставу - исполнителю.
В случае предоставления должнику отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта арбитражный суд вправе по заявлению взыскателя принять меры по обеспечению исполнения судебного акта. Определение арбитражного суда об отсрочки исполнения судебного акта может быть обжаловано.
В Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, который утвержден информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 отмечается, что при рассмотрении заявления должника об отсрочке исполнения решения об обращении взыскания на предмет договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только ст. 324 АПК РФ, но и нормами комментируемого Закона. Комментируемая статья говорит, что одного лишь наличия уважительных причин для принятия судом решения об отсрочке обращения взыскания на заложенное имущество недостаточно. Таким правом суд обладает только в определенных случаях, а именно, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В то же время судебная практика исходит из того, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п. 3 ст. 55 комментируемого Закона, но и по основаниям, предусмотренным ст. 324 АПК РФ.
Так, залогодатель обратился в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание, которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демонтировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта. При разрешении данного дела суд указал, что ст. 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены п. 3 ст. 54 комментируемого Закона, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество*(169).
Предусмотренный комментируемым пунктом перечень оснований, позволяющих суду предоставить в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочку реализации заложенного имущества является исчерпывающим.
Так, по одному из дел, не установив предусмотренных п. 3 комментируемой статьи Закона оснований для предоставления отсрочки продажи заложенного здания, судебные инстанции отклонили ходатайство ответчика о предоставлении такой отсрочки*(170).
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
4. Стоит учитывать, что комментируемые положения Закона определяют порядок предоставления судом по просьбе залогодателя отсрочки реализации заложенного имущества, на которое решением суда обращается взыскание, не регламентируя при этом порядок принудительного исполнения исполнительных документов. Правовые режимы отсрочки реализации заложенного имущества и приостановления исполнительного производства по реализации заложенного имущества различны. Это дало основание суду по одному из дел сделать вывод о том, что требования части четвертой ст. 54 комментируемого Закона о недопустимости отсрочки реализации имущества не подлежат применению при решении вопроса о приостановлении исполнительного производства*(171).
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
5. В части 5 комментируемой статьи перечислены случаи, когда не допускается отсрочка реализации заложенного имущества. Так, отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Данное основание является оценочным и разрешается судом в зависимости от обстоятельств дела в каждом конкретном случае;
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Статья 6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" говорит о том, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом. Таким образом, моментом возбуждения дела о признании залогодателя несостоятельным (банкротом) является вынесение арбитражным судом соответствующего определения о принятии заявления о признании залогодателя банкротом. С момента вынесения данного решения не допускается отсрочка реализации заложенного имущества.
По общему правилу, производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее ста тысяч рублей, к должнику - гражданину - не менее десяти тысяч рублей, а также имеются признаки банкротства.
Так, гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.
Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы.
