Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися
1. Комментируемая статья определяет порядок объявления публичных торгов несостоявшимися. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
на публичные торги явилось менее двух покупателей;
на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества. Указанное основание в практике арбитражных судов применялось и в тех случаях, когда при формальном участии двух и более участников по каким-либо причинам обнаруживалась их незаинтересованность в действительной конкуренции (аффилированность участников торгов, родственные отношения руководителей юридических лиц - участников торгов и т.д.)*(214);
лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Отметим, что публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Такое соглашение заключается в простой письменной форме.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Правила о договоре купли-продажи содержаться в главе 30 ГК РФ. Стоит отметить, что залогодатель в такой ситуации вправе отказаться от заключения договора купли-продажи.
Ипотека прекращается в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества по его начальной продажной цене на публичных торгах.
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Судебная практика исходит из того, что по правилам комментируемой статьи условиями проведения повторных торгов заложенного имущества являются: объявление первоначальных торгов несостоявшимися и отказ залогодержателя заключить с залогодателем соглашение о приобретении имущества.
Так, по одному из дел в материалах отсутствовали доказательства о том, что информация об объявлении торгов несостоявшимися была доведена до общественности. Имеющиеся в деле доказательства свидетельствовали об обратном, - информация о признании торгов несостоявшимися была известна ограниченному кругу лиц: организатору торгов, судебному приставу-исполнителю, залогодержателю и участникам первоначальных торгов. Суды первой инстанции и апелляционной инстанции не выяснили, являются ли перечисленные нарушения существенными и повлияли ли они на права истца. По перечисленным обстоятельствам решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции были отменены, а дело - направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию*(215).
Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если первые торги были признаны несостоявшимися, снижается на 15 процентов.
Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 комментируемого Закона.
Отметим в этой связи, что по одному из дел вывод о том, что Законом не предусмотрена обязанность организатора по извещению заинтересованных лиц о проведении повторных торгов, был признан противоречащим требованиям ст.ст. 57, 58 комментируемого Закона*(216).
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Так, по одному из дел иск ОАО к ЗАО о признании права собственности истца на здание вместе с правом аренды соответствующего земельного участка, которые являлись предметом залога по кредитному договору сторон, не удовлетворен, поскольку после признания несостоявшимися торгов по реализации спорного имущества истец направил судебному приставу-исполнителю уведомление об оставлении за собой спорного здания, однако данное уведомление не является основанием для возникновения у ОАО права собственности на спорный объект*(217).
Причины объявления повторных публичных торгов несостоявшимися те же, что и причины для объявления несостоявшимися первоначальных публичных торгов:
на публичные торги явилось менее двух покупателей;
на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) любое заложенное имущество за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества.
В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные сроки, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Так, по одному из дел судом был сделан вывод о том, что Банк не представил доказательств того, что им было заявлено Обществу об оставлении за собой предмета залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, в связи с чем договор залога прекратился*(218).
В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ - взыскателю.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
6. Пунктом 3 ст. 62.1 комментируемого Закона определены особые условия проведения публичных торгов по продаже земельных участков находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и являющихся предметом ипотеки*(219).
