Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
1. В комментируемой статье перечислены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Определено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной комментируемого Закона о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Таким образом, прежде всего, отметим, что в залог могут быть переданы только участки, которые находятся на праве собственности.
Статья 27 ЗК РФ устанавливает правила ограничения оборотоспособности земельных участков. Данной нормой установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками. Однако, в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности;
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6) в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) ) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;
Однако данные правила не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
2. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Также обратим внимание на то, что арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог с согласия собственника земельного участка.
Так, суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка о передаче арендных прав в залог*(223).
Кроме того, отметим, что в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Интерес в этой связи представляет следующее дело. Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя. Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с комментируемым пунктом в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 ЗК РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Исходя из изложенного, суд сделал вывод о том, что условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст.ст. 168 и 180 ГК РФ.
Что касается комментируемого пункта, то судом по этому поводу было отмечено следующее. Положения главы XI комментируемого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в комментируемом пункте условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, комментируемый пункт к такому договору не применяется*(224).
Обратим внимание читателей также на положения п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Порядок их применения разъяснен п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В этой связи отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным договора залога права, суд исходил из того, что арендодатель был уведомлен о состоявшемся залоге и не возражал против залога земельного участка*(225).
По другому делу, исковые требования об изменении условия договора аренды в части запрета арендатору передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив были удовлетворены, поскольку указанное условие противоречит п. 5 ст. 22 ЗК РФ*(226).
Особо обратим внимание на то, что арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. По данному поводу также отметим, что отказ в регистрации договора об ипотеке по мотивам того, что срок исполнения основного обязательства истекает 02.06.2014, а право аренды, являющееся предметом договора ипотеки, истекает 26.10.2008 (ранее срока исполнения основного обязательства), судом был признан незаконным*(227). Определением ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-2367/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что судебная практика придерживается той позиции, что срок исполнения обязательства по основным договорам, превышающий срок действия права аренды земельного участка, переданного по договору ипотеки в залог банку, не противоречит существу ипотеки и не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора ипотеки.
Отметим, что комментируемый пункт введен в действие Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ) с 10.02.2004. На этом основании было отказано в обжаловании судебного акта в части признания недействительным одного из пунктов договора аренды земельного участка, который касался необходимости получения согласия арендодателя на передачу арендатором в залог арендных прав на земельный участок, как противоречащего п. 1.1 ст. 62 комментируемого Закона, так как сам договор аренды земельного участка был заключен 20.01.2004*(228).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, в удовлетворении иска о расторжении двух договоров купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок было отказано, поскольку отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается*(229).
По другому делу было отмечено, что комментируемый пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок*(230).
В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 комментируемого Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемы объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Так, по одному из дел, доказательств передачи в залог по договору залога именно части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (здание котельной) не было представлено. Имеющийся в деле договор залога здания котельной, земельного участка свидетельствовал о том, что это самостоятельные предметы залога, условий об одновременной ипотеке здания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, такой договор не содержал. Документы, свидетельствующие о праве собственности, закладываемого земельного участка также не подтверждали данные обстоятельства. На основании этого судом был сделан вывод о том, что рассматриваемый договор залога не согласуется с ч. 2 ст. комментируемого Закона, которая, повторимся, говорит о том, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о ничтожности договора залога*(231).
