Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
1. Комментируемая статья определяет порядок ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Так, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге. Данный порядок применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Залогодержателем по указанному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
В Законе определено, с какого момента указанное имущество находится в залоге. Так, земельный участок находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением договора о приобретении земельного участка.
Учитывая положения п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 64.2 комментируемого Закона, датой государственной регистрации ипотеки в силу закона является либо дата регистрации права, ограниченного (обремененного) ипотекой, либо дата внесения в книгу учета входящих документов записи о документа.
В графе "Ограничения (обременения) права" свидетельства о государственной регистрации права, выдаваемого правообладателю (залогодателю), в данном случае указывается "Ипотека в силу закона".
Наименование статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) не содержит норм права, поэтому указанную статью необходимо толковать исходя из ее буквального содержания.
2. Так, Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Регистрационной службы, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок и расположенное на нем нежилое здание магазина. Заявленное требование мотивировано тем, что Регистрационная служба зарегистрировала право собственности Гражданина на приобретенные им по договору купли-продажи с привлечением кредитных средств истца земельный участок и здание магазина, но не зарегистрировала ипотеку в силу закона, чем нарушила права и законные интересы заявителя.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. При разрешении спора суд руководствовался ст.ст. 64, 64.1 и 64.2 комментируемого Закона и статьей 35 ЗК РФ и пришел к выводу о том, что Банк является залогодержателем земельного участка и расположенного на нем здания магазина по ипотеке в силу закона независимо от того, что в кредитном договоре отсутствует ссылка на использование кредита в целях приобретения земельного участка и Управление Федеральной регистрационной службы обязано зарегистрировать ипотеку на земельный участок и здание магазина. Кроме того, суд апелляционной инстанции посчитал, что ипотека в силу закона на земельный участок возникла и на основании ст. 64.2 комментируемого Закона об ипотеке, поскольку расположенное на нем здание магазина приобретено с использованием кредитных средств.
Суд кассационной инстанции счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. Суд сделал вывод о приобретении Гражданином земельного участка за счет кредитных средств и о возникновении ипотеки в силу закона на основании ст. 64.1 комментируемого Закона, однако этот вывод является ошибочным и опровергается кредитным договором от 25.08.2005 N 312, в силу которого кредит предоставлен и использован на приобретение здания магазина, а не земельного участка. Таким образом, вывод суда о возникновении ипотеки в силу закона на земельный участок и расположенный на нем магазин не соответствует представленным в материалы дела доказательствам и суд применил не подлежавшие применению ст.ст. 64 и 64.1 комментируемого Закона. Ссылку суда апелляционной инстанции на ст. 64.2 комментируемого Закона об ипотеке окружной суд счел неправомерной, поскольку наименование статьи "Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа", не содержит норм права и указанную статью необходимо толковать исходя из ее буквального содержания. Это означает, что ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при строительстве, а не при приобретении расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств*(239).
