Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

1. Комментируемая статья регулирует порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. Так, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

Прекращения права пользования наступает при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены:

по договору об ипотеке

по ипотеке в силу закона

в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на:

приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры,

их капитальный ремонта

иное неотделимого улучшения,

на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Такой порядок установлен ст. 35, п. 2 ст. 95 и п.п. 2 ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. Так, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При этом стоит учитывать, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Также в рамках данного комментария отметим, что в настоящее время в отличие от ранее действовавшей редакции комментируемой статьи нет ограничения, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. То есть обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру производится на общих основаниях, установленных главой IX комментируемого Закона*(263).

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Исходя из этого, отдельными авторами делается вывод о том, что для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества*(264).

3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Отметим также, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как нами уже говорилось, по общему правилу при обращении взыскания на квартиру или жилой дом, прекращается право пользования, как самим залогодателем, так и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, за определенным исключением. Однако, как видно из приведенной нормы, из этого общего правила есть исключения. При обращении взыскания на заложенное имущество третьи лица утрачивают право проживания в жилом помещении в случае отсутствия договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного с собственником помещения до заключения договора ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.

Условия расторжения договора найма или договор аренды жилого помещения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.