Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

1. Комментируемая статья регулирует порядок введения в действие настоящего Федерального закона.

Часть 1 комментируемой статьи предписывает ввести в действие комментируемый Закон со дня его официального опубликования. Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: "Российская газета", N 137, 22.07.1998, "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

Определение даты начала действия комментируемого Закона имеет практическое значение, т.к. в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи правила настоящего Закона применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

1. Комментируемая статья регулирует порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. Так, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

Прекращения права пользования наступает при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены:

по договору об ипотеке

по ипотеке в силу закона

в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на:

приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры,

их капитальный ремонта

иное неотделимого улучшения,

на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Комментируемая статья определяет ипотеку жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Комментируемая статья регламентирует ипотеку строящихся жилых домов. В соответствии с указанной нормой при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

1. Комментируемая статья регулирует ипотеку квартир в многоквартирном жилом доме.

Так, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Исходя из смысла указанной нормы права, законодатель предусматривает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

При этом складывающаяся судебная практика свидетельствует о том, что независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок и право аренды этой части, суды считают, что наряду с помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части). На этом основании по одному из дел было отказано в признании договора ипотеке недействительным*(254).

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. Комментируемая статья определяет сферу применения правил об ипотеке жилых домов и квартир. В соответствии с данной статьей правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

К комментируемой статье указаны объекты ипотеки. Ими являются предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. Комментируемая статья устанавливает особенности обращения взыскания на заложенное предприятие. Так, в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда*(252). Таким образом, данной нормой исключается возможность внесудебного обращения взыскания на предмет залога, предусмотренная ст. 55 комментируемого Закона.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. Комментируемая статья определяет права залогодателя в отношении заложенного предприятия. Данная статья является специальной нормой по отношению к нормам статей главы 5 комментируемого Закона.

В соответствии с комментируемой статьей залогодатель вправе совершать с имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку, целый ряд действий:

продавать;

обменивать;

сдавать в аренду;

предоставлять в заем;

иным образом распоряжаться;

вносить изменения в состав данного имущества.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Комментируемая статья устанавливает обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия. Так, ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества как земельные участки, здания, строения, нематериальные активы должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством*(250).

татья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. Комментируемая статья посвящена ипотеке предприятия как имущественного комплекса. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу.