Отказ арендатора от заключенного им договора аренды земельного надела (участка)

Общий порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством. Земельный кодекс устанавливает особенности его применения по отношению к земельным наделам.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ если в договоре не указан конкретный срок аренды, т.е. он заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон (и арендодатель, и арендатор) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (поскольку речь идет о недвижимом имуществе). Однако договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды — в этом случае он должен быть соблюден арендатором.

Особые правила приобретения прав на землю иностранными субъектами

На данный момент  государственная земельная политика изменилась в сторону определенного расширения прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на земельные наделы. Раньше было установлено положение, в котором говорилось о том, что  перечисленные лица в России могли лишь арендовать земельные наделы. Из этого же до недавнего времени исходило и законодательство определенного числа субъектов РФ. При этом указывалось, что закрепление данных положений на уровне субъекта РФ противоречит ст. 62 Конституции РФ, согласно которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Иными словами, ограничения прав иностранцев, в том числе и при регулировании земельных отношений, не могут быть установлены нормативным актом ниже федерального закона.

Особенности приобретения прав на государственные земельные наделы (участки) с расположенными на них зданиями.

Земельным кодексом РФ (ст. 36) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных наделах, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные наделы в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных наделов или приобретение права аренды земельных наделов имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном наделе, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного надела в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

Особенности предоставления земельных наделов (участков) под жилищное строительство.

 

В  статьях  30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ указаны Особенности предоставления земельных наделов.

Эти статьи были введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставления земельных наделов для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных наделов для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных наделов не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных наделов для строительства должны проводиться торги.

Особенности землепользования в Москве

                                   

ВЛАДЕТЬ ЗЕМЛЕЙ ИМЕЕМ ПРАВО.

 

В Российской Федерации идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными наделами, существенно улучшается система земельных платежей, повышается ее роль как стимулятора эффективного землевладения и землепользования.

Особенности договора аренды земельного надела (участка), находящегося в государственной собственности

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Основанием для заключения договора аренды надела из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Основания для государственной регистрации права собственности на земельные наделы (участки).

Возникновение права государственной собственности (собственности Российской Федерации, равно как и субъектов Российской Федерации) и права муниципальной собственности на землю возможно по различным основаниям. Они установлены ст. 17-19 ЗК PФ: это признание земельного надела федеральной собственностью, собственностью субъекта PФ или муниципальной собственностью федеральным законом; приобретение земельного надела по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (купля-продажа, переход по наследству и т.д.), и возникновение права собственности на земельный надел при разграничении государственной собственности на землю. В любом случае требуется государственная регистрация права на земельный надел: в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Eдином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Основания для возникновения прав на земельный надел (участок)

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные наделы возникают по основаниям, установленным в гражданском законодательстве. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ.
1 ст. 8 ГК РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Изучив данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные наделы  является:
а) договор или иная сделка;
б) акт государственного органа или органа местного самоуправления;
в) судебное решение, установившее право на земельный надел;
г) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Органы, осуществляющие изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Земельным кодексом РФ определение субъекта, осуществляющего изъятие, в том числе путем выкупа земельного надела, поставлено в зависимость от того, для чьих нужд производится изъятие: при изъятии земельных наделов для нужд государства (Российская Федерация), такое изъятие отнесено к полномочиям государства (5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ); для нужд субъектов государства — к полномочиям субъектов государства (п. 1 ст. 10 ЗК РФ); для муниципальных нужд — к полномочиям органов местного самоуправления (п. 1 ст. 11 ЗК РФ).

Органы власти, выступающие от имени государства как собственники земельных наделов (участков)

 

В земельных отношениях Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования выступают не только как носители властных полномочий на соответствующей территории, но и как собственники земельных наделов. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными наделами, находящимися в федеральной собственности, субъекты Российской Федерации — земельными наделами, находящимися в их собственности, органы местного самоуправления — земельными наделами, находящимися в муниципальной собственности.