Продать квартиру по договору ренты.
Иногда на рынке недвижимости встречаются предложения о продаже квартиры по цене значительно более низкой, чем ее рыночная стоимость, но с пометкой – «отсрочка заселения». Давайте разберемся, что это означает.
А означает это, что квартира обременена рентой, то есть в ней проживает человек, за которым требуется уход и покупатель обязан либо постоянно осуществлять денежные выплаты этому человеку, либо самому ухаживать за ним. Теперь подробнее о правоотношениях по договору ренты.
Договор ренты представляет собой соглашение сторон, в котором получатель ренты передает право собственно на свое недвижимое имущество плательщику ренты. Плательщик ренты, в свою очередь, обязуется осуществлять материальную помощь, то есть выплачивать определенные денежные средства получателю ренты. Договор ренты может предусматривать бессрочную или постоянную ренту или же пожизненную ренту.
Пожизненная рента предусматривает пожизненное (на срок жизни иждивенца) содержание получателя ренты и третьего лица. Гражданин, получающий ренту, передает в собственность плательщику свою недвижимость – квартиру, дом или земельный участок, а плательщик берет на себя пожизненное содержание получателя ренты.
Обязанности плательщика ренты включают в себя оплату коммунальных услуг, полное удовлетворение потребностей в питании, одежде. В случае если получатель ренты нуждается в медицинском уходе – то к обязанностям добавляется обеспечение его всеми необходимыми медикаментами и осуществление ухода за ним. В ренту могут быть включены ритуальные услуги в случае смерти получателя ренты. В договоре обязательно должна быть прописана общая стоимость, выделяемая на пожизненное содержание получателя ренты.
При некоторых обстоятельствах пожизненное содержание иждивенца с уходом за ним может быть заменено ежемесячными денежными выплатами. Данные обязательства теряют свою силу со смертью получателя ренты, и плательщик ренты вступает в полные права владения недвижимости.
Плательщик ренты может проводить операции с переданной ему недвижимостью – оставлять в залог, отчуждать и др., только имея согласие получателя ренты.
Договор ренты должен быть обязательно заверен у нотариуса. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимости под выплату ренты, должен обязательно пройти государственную регистрацию.
Мы рассмотрели ренту со стороны законодательства. Кажется, что все предельно просто. Стороны заключают договор – одна сторона выплачивает, вторая получает денежные средства или уход и все довольны. Но это только теория и так бывает только в том случае, если обе стороны добросовестно исполняют свои обязанности. На самом деле договор ренты – достаточно рискованная операция.
В правовой практике есть множество случаев расторжения договора ренты, инициатором которой чаще всего является получатель ренты. Основанием для этого может послужить неисполнение плательщиком своих обязанностей или недостаточное их исполнение. Особенно часто это встречается в практике пожизненной ренты с содержанием иждивенца и ухода за ним. Почему так происходит? Все очень просто – получатель ренты жалуется на пыль, некачественную испорченную пищу, которой, якобы, намеренно кормили получателя ренты, плохая уборка дома. Но чаще всего получатель ренты предъявляет царапину или синяк, нередко усиленные вызовом участкового милиционера и возмущением соседок, которые хоть и не видели происшедшего, но свято верят больному человеку. Чаще всего это только повод для расторжения договора ренты, а настоящие мотивы могут быть совсем другими.
Например, пожилого получателя ренты может не устраивать то, как вы ухаживаете за ним – пару раз пересолили пищу, или неаккуратно постригли ему ногти. Возможен вариант, что объявились какие-то дальние родственники, которые вдруг проявили любовь и заботу к забытому родственнику. Или еще, какой добрый человек рассказал получателю ренты, что вы только и мечтаете о его смерти. А бывает и так, что пожилой человек вдруг решает, что не нужна ему на старости лет такая большая квартира – меняет на меньшую, а вырученные деньги тратит на благотворительность.
Но это только невинные прихоти стариков, а можно столкнуться и с мошенничеством. Бывают такие случаи, когда «невинный» старичок, имеющий за своими плечами не одну судимость, пишет завещание сразу на нескольких наследников, чтобы получить лучший уход и дополнительные денежные средства. Но так было раньше. Теперь чаще встречается, что старичок или старушка заключают сначала один договор ренты, потом расторгают его и заключают второй, третий. В результате они имеют приличную прибавку к пенсии, уход и оплату коммунальных платежей. Часто в этом принимает участие вся семья получателя ренты.
Доказать суду, что получатель ренты мошенничал, вам скорее всего не удастся. Нет, конечно, вы получите какую-то часть денег, потраченных на содержание пожилого человека, но сумма в итоге окажется просто мизерной. Фактически, все деньги, которые вы выплачивали, уже потрачены на покупку медикаментов, продуктов питания и оплату коммунальных услуг. Единственным источником дохода у получателя ренты является его пенсия, из которой и будут вычитать небольшой процент в счет погашения долга. А это может занять не один десяток лет.
Другой аспект – после смерти получателя ренты вдруг обнаруживается, что у умершего есть родственники, которые будут оспаривать в суде договор ренты, мотивируя это тем, что старичка обманули, запугали или он страдал расстройством рассудка при жизни. Они могут даже представить справки из медицинских учреждений и привести в суд подкупленных свидетелей. В результате этого процесса можно остаться без квартиры, потраченных денег, а ко всему прочему еще и радоваться тому, что против вас не возбудили уголовное дело.
Как обезопасить себя от мошенничества или таких неприятных случайностей? Нужно быть крайне внимательным при заключении ренты – стоит узнать про историю квартиры, поинтересоваться и удостовериться документально, что ранее рента на квартиру не налагалась. Кроме того, прежде чем заключать договор ренты, установите дееспособность лица – получателя ренты.
