Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

1. Комментируемая статья регулирует ипотеку квартир в многоквартирном жилом доме.

Так, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Исходя из смысла указанной нормы права, законодатель предусматривает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

При этом складывающаяся судебная практика свидетельствует о том, что независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок и право аренды этой части, суды считают, что наряду с помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок (право аренды этой части). На этом основании по одному из дел было отказано в признании договора ипотеке недействительным*(254).

Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Поэтому комментируемая норма должна применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом.

2. Судебная практика исходит также из того, что данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Так, залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием. Арбитражный суд, установив, что предметом ипотеки являлось принадлежащее залогодателю на праве собственности нежилое помещение, исковые требования залогодержателя удовлетворил полностью по следующему мотиву. При этом судом было отмечено, что так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах*(255).

При этом по другому делу было отмечено, что хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок*(256).

По другому делу суд на основании системного толкования положений ст.ст. 244, 251 ГК РФ, а также ст. ст. 7, 75 комментируемого Закона и п. 3 ст. 36 ЗК РФ пришел к выводу о том, что, приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение участник общей собственности приобретает права на соответствующий земельный участок (в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора)*(257).