Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Комментируемая статья регламентирует ипотеку зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

1. Комментируемая статья посвящена ипотеке предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. Комментируемая статья определяет особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации. Так, установлено, что на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Таким образом приобретение заложенного земельного участка не является основанием для изменения его целевого назначения.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Этот порядок предусмотрен ст. 8 ЗК РФ и Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения оценки земельного участка при его ипотеке.

Действующее законодательство под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Комментируемой статьей допускается ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам. В то же время отметим, что при ипотеке земельного участка, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, залог этих строений не обязателен.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. Комментируемая статья регулирует порядок возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения возведенные на заложенном земельном участке. Таким образом, речь в данном случае, как и в двух предыдущих статьях идет о залоге в силу закона. Напомним, что ст. 20 комментируемого Закона устанавливает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. Комментируемая статья определяет порядок ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Так, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге. Данный порядок применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. Комментируемая статья посвящена ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

В соответствии с ч. 1 в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге. Данное положение распространяется на ситуацию, когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге. В графе "Ограничения (обременения) права" свидетельства о государственной регистрации права, выдаваемого правообладателю (залогодателю), в данном случае указывается "Ипотека в силу закона". Кроме того, данный порядок применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Комментируемая статья определяет порядок ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Данное положение закона следует учитывать при осуществлении сделок купли-продажи с недвижимостью, расположенной на заложенном земельном участке. Так как п. 1 ст. 37 комментируемого Закона предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. В комментируемой статье определены земельные участки, не подлежащие ипотеке. По общему правилу, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с комментируемым Законом не допускается.

Однако здесь имеется исключение. Напомним, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Ипотека таких участков осуществляется с особенностями, установленными ст. 62.1 комментируемого Закона*(233).