Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

1. Комментируемая статья регламентирует ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Данной нормой установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В качестве условий, которые допускают залог таких участков Закон называет два обстоятельства. Во-первых, такие земельные участки должны быть предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Во-вторых, они должны передаваться в ипотеку в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом нужна совокупность названных условий.

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. В комментируемой статье перечислены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Определено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной комментируемого Закона о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Таким образом, прежде всего, отметим, что в залог могут быть переданы только участки, которые находятся на праве собственности.

татья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

1. Комментируемая статья определяет порядок распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. Так, сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится судебным приставом исполнителем, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов.

При распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества необходимо учитывать общие правила, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству (ст. 319 ГК РФ). Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Это имеет очень важное практическое значение, т.к. поступающие от заемщика денежные суммы в счет исполнения обязательства по кредитному договору включаются в состав доходов банка только в том случае, когда в соответствии со ст. 319 ГК РФ они засчитываются в счет погашения процентов за пользование заемными средствами*(221).

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

1. Комментируемая статья определяет порядок прекращения обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. Так, должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в том объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм.

Исходя из этого, судебная практика определяет, что не подлежит аресту, изъятию и реализации недвижимое имущество должника в случае реализации им права, предусмотренного пунктом 1 статьи 60 комментируемого Закона в части полного перечисления сумм в счет оплаты задолженности по договору ипотеки, в том числе после начала процедуры обращения взыскания на заложенное имущество*(220).

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. Комментируемая статья устанавливает порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

В Решении Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30 ноября 2006 г. N А-38-2389-11/168-06 было отмечено, что комментируемый Закон называет организатором торгов только специализированную организацию и не допускает возложение обязанностей по их проведению на должника. Также было отмечено, что в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. Комментируемая статья определяет порядок объявления публичных торгов несостоявшимися. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

на публичные торги явилось менее двух покупателей;

на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества. Указанное основание в практике арбитражных судов применялось и в тех случаях, когда при формальном участии двух и более участников по каким-либо причинам обнаруживалась их незаинтересованность в действительной конкуренции (аффилированность участников торгов, родственные отношения руководителей юридических лиц - участников торгов и т.д.)*(214);

лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" на судебных приставов возлагаются задачи по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов и должностных лиц. Поэтому публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся судебными приставами-исполнителями.

Статья 56. Реализация заложенного имущества

1. В комментируемой статье изложены вопросы реализации заложенного имущества.

Часть 1 комментируемой статьи определяет, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

При этом судебная практика исходит из того, что должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги*(193).

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Комментируемая статья регулирует порядок заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки.

При утверждении мирового соглашения сторон, суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. В определении суда должны быть указаны условия, утверждаемого судом, мирового соглашения сторон.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. В комментируемой статье перечислены случаи, позволяющие осуществить обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414)*(174).