Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. В комментируемой статье перечислены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Часть 1 говорит о том, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Судебная практика требует наличие именно совокупности названных условий*(172).

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. В комментируемой статье названы вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ описание случаев, в которых может быть отказано в обращении взыскания на предмет ипотеки, ранее содержавшихся в ч. 1 комментируемой статьи заменено на ссылку на ст. 54.1 комментируемого Закона.

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

1. В комментируемой статье изложены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц. В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

В этой связи напомним о двух основополагающих моментах обращения взыскания на имущество, заложенное по нескольким договорам об ипотеке:

в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил;

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

1. Комментируемая статья посвящена подсудности и подведомственности дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Данная статья содержит лишь общие отсылочные положения о том, что иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

Подведомственность - это совокупность признаков, характеризующих правонарушение, а в некоторых случаях и лицо, его совершившее, исходя из которых, рассмотрение и разрешение возникшего в связи с этим спора должно быть осуществлено судом общей юрисдикции по правилам гражданского процессуального законодательства, а не Конституционным судом РФ, и не арбитражным судом*(156).

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Комментируемая статья посвящена судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество. Данная норма содержит лишь общие положения и устанавливает, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. По смыслу п. 46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя, а соглашения сторон предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414).

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Комментируемая статья перечисляет основания обращения взыскания на заложенное имущество. Установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований*(148), вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное*(149).

Так, по одному из дел исходя из условий п. 5.1.5 кредитного договора о том, что при неоднократной просрочке уплаты ответчиком основного долга и процентов за пользование кредитом, либо невыполнении ответчиком условий договора об ипотеке истец имеет право на досрочное истребование кредита, а при невыполнении требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства - обращения взыскания на заложенное имущество согласно п.п. 2, 4 ст. 50 комментируемого Закона, суд удовлетворил исковые требования о досрочном возврате суммы основного долга, причитающихся процентов за пользование кредитом, включая просроченные проценты и неустойку в соответствии с п. 9.2 кредитного договора. При этом было отмечено, что поскольку в добровольном порядке ответчик долг по кредитному договору не возвратил, проценты и неустойку не уплатил, у истца имелись основания требовать обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество на основании ст.ст. 334, 348 ГК РФ в соответствии с которыми в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества*(150).

Статья 49. Залог закладной

1. Комментируемая статья устанавливает правила залога закладной. Установлено, что закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Как отмечается некоторыми исследователями: "...При залоге закладной ее залогодержатель не приобретает никаких прав на заложенную вещь (ни права контроля за состоянием вещи, ни других правомочий, составляющих содержание права залога), так как объектом залога будет сама закладная, и только она; специальная залоговая надпись на закладной не имеет значения ни залогового (скрытого или открытого), ни препоручительного индоссамента. Залогодержатель закладной приобретает все права по ней лишь в случае невыполнения залогодателем (собственником закладной) обязательства, обеспеченного залогом закладной"*(147).

Статья 48. Передача прав на закладную

1. Комментируемая статья регламентирует передачу прав на закладную. По правилу ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.

При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Согласно ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Кроме того, п. 2 ст. 434 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Помимо этого, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.

Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено*(140).

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

1. Комментируемая статья предусматривает условия удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Данная норма направлена на защиту интересов первоначального залогодержателя. Кроме того, защитой прав обоих залогодержателей, как первоначального, так и последующего служит требование ч. 4 комментируемой статьи о том, что до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Разумеется, что эти правила не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо.