Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Комментируемая статья определяет порядок государственной регистрации последующей ипотеки.

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется по общим правилам государственной регистрации ипотеки, предусмотренным главой IV комментируемого Закона*(138).

Однако имеется ряд особенностей, на которые хотелось бы указать. Так, на подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки делается отметка обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества. Судебная практика исходит из того, что комментируемые положения не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных норм права, суд по одному из дел посчитал правильным вывод о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке*(139).

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

1. Комментируемая статья регламентирует обязанность залогодателя по предупреждению залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках.

Однако прежде всего отметим, что правила комментируемой статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Итак, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

Состав сведений, которые необходимо сообщить последующему залогодержателю, предусмотрен п. 1 ст. 9 комментируемого Закона. Так, каждому последующему залогодержателю должны быть сообщены:

предмет ипотеки по первоначальному договору;

оценка предмета ипотеки по первоначальному договору;

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой по первоначальному договору.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора об ипотеке. Право расторгнуть договор при этом предоставлено суду.

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

1. Комментируемая статья содержит понятие последующей ипотеки, а также определяет условия, при которых она допускается. Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Судебная практика стоит на позиции того, что комментируемый Закон не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение, например, нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге. Поэтому залогодержатель и залогодатель вправе заключить один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение нескольких кредитных договоров. На этом основании по одному из дел отказ органа по регистрации недвижимого имущества по мотивам о необходимости заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке судом был признан необоснованным*(132).

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Комментируемая статья определяет последствия виндикации заложенного имущества. Так, в соответствии с данной статьей при виндикации заложенного имущества, ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Судебная практика конкретизирует приведенные положения тем, что ипотека в отношении имущества прекращается лишь в тех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке (виндикация) на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо*(130).

татья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

1. Комментируемая статья определяет последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".

Комментируемой статьей установлено, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В законе перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество. К таким основаниям относятся:

изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд;

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Комментируемая статья содержит условия обременения заложенного имущества правами других лиц. Так, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться заложенным имуществом. Таким правом залогодатель обладает при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Помимо этого, таким правом залогодатель обладает при условиях, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Так, удовлетворяя требование о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, суд исходил из условий кредитного договора, предоставляющих банку право предъявить требование о досрочном возврате суммы кредита в случае нарушения заемщиком условий договора ипотеки, согласно которому залогодателю запрещено передавать предмет залога в пользование третьих лиц без письменного согласия залогодержателя*(125).

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

1. Комментируемая статья определяет последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества. Так, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия о получении согласия залогодержателя (если возможность такого отчуждения не была предусмотрена договором об ипотеке), а равно отчуждение заложенного имущества, если право залогодателя на это не предусмотрено в закладной, или же с нарушением условий, которые в ней установлены, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной. Напомним, что в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. В комментируемой статье содержится правило о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. В комментируемой статье предусмотрено право отчуждения заложенного имущества и правовые последствия такой сделки. Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом.

При этом сам лишь факт отсутствия в государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке*(117).

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. Всегда существует возможность того, что заложенное имущество может быть утрачено или повреждено. В комментируемой статье указаны последствия утраты или повреждения заложенного имущества. Как установлено в ч. 1 комментируемой статьи залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако это правило может быть изменено договором об ипотеке.

Установленное комментируемой статьей общее правило о возложении на залогодателя, как собственника недвижимого имущества, риска случайной гибели этого имущества, вполне обосновано. Так, ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.