Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

В комментируемой статье изложены права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества.

В соответствии с комментируемой статьей залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Таким правом он обладает при наличии следующих оснований:

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

В комментируемой статье предусмотрено право залогодержателя проверять заложенное имущество. Так, залогодержатель вправе проверять заложенное имущество. Такие проверки осуществляются:

по документам;

фактическое наличие;

состояние и условия содержания имущества,

Согласно ст. 35 комментируемого Закона при необоснованности отказа залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В практике имеются прецеденты применения данной нормы*(113)

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

1. В комментируемой статье установлены правила, направленные на защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. Так, в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований:

о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество,

о его изъятии (истребовании)

об обременении указанного имущества

иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества,

залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

В комментируемой статье изложены меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения. Суть данных мер состоит в том, что для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита

1. Комментируемая статья посвящена страхованию заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

По общему правилу договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя). В договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной может быть оговорено иное, включая назначение страхователем залогодержателя.

2. Подпункт 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ предусматривает, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий страхования заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Таким образом, действующее законодательство предусматривает, что если стороны не договорились об ином, то страхование заложенного имущества за счет залогодателя является обязанностью одной из сторон договора о залоге.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. Комментируемой статьей распределено бремя по содержанию и ремонту заложенного имущества. По общему правилу, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Стоит отметить, что стороны в договоре могут возложить эту обязанность на залогодержателя или должника по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор об ипотеке.

"Исправное состояние" - это технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией*(107).

Исправное состояние заложенного имущества поддерживается путем своевременного проведения текущего и капитального ремонта. Полагаем, что капитальный ремонт здания можно определить как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Комментируемой статьей определяются условия допускающие пользование залогодателем заложенным имуществом. Право пользования предметом залога по общему правилу принадлежит залогодателю, когда предмет залога остается у него (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Комментируемая статья в качестве общего правила закрепляет то, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Более того, Закон определяет, что условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, т.е. его использование должно носить целевой характер.

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

Комментируемой статьей определяются основы ответственности органа, регистрирующего ипотеку. Так, данной статьей определено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием). В комментируемой статье приводится примерный перечень причин, по которым возможно возникновение упомянутых убытков. В этот перечень входят:

необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

1. Комментируемая статья посвящена вопросам обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки.

В соответствии с нормами данной статьи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации следующие действия органа, регистрирующего права на недвижимое имущество и сделки с ним:

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

В комментируемой статье содержаться положения, определяющие публичный характер государственной регистрации ипотеки. Так, государственная регистрация ипотеки является публичной. Публичный характер государственной регистрации ипотеки состоит в том, что любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.