Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В комментируемой статье раскрывается содержание договора об ипотеке. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи в договоре об ипотеке должны быть указаны:
предмет ипотеки,
оценка предмета ипотеки,
существо предмета ипотеки,
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В данном случае развиваются положения п. 1 ст. 339 ГК РФ, о том, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Все перечисленные выше условия являются существенными условиями договора об ипотеке. Отсутствие какого-либо из них свидетельствует о том, что договор не заключен.
Так, например, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Судебная практика прямо указывает на это. Одним из примеров может являться Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 N А57-2889/02-2. Когда же договор об ипотеке содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида, отсутствуют основания, предусмотренные статьей 168 ГК РФ, для признания договора залога недействительным*(28).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Термин "достаточное для идентификации этого предмета описание" является оценочным и в случае возникновения спора недостаточное описание объекта недвижимости, не позволяющее четко установить предмет ипотеки влечет признание договора незаключенным.
Так, по одному из дел суды пришли к выводу о невозможности однозначно определить какой объект земельных отношений обременен залогом, в связи с чем требования в части обращения взыскания на имущество не подлежали удовлетворению*(29).
По другому делу суд также сделал вывод о том, что в договоре залога не содержится достаточных сведений о переданном в залог недвижимом имуществе, позволяющих его индивидуализировать. При этом суд исходил из того, что в договоре залога указаны только наименование, инвентарный номер и залоговая стоимость объектов без указания их площади и литеров, а инвентарные карточки объектов не были поименованы в качестве приложений к данному договору*(30).
В некоторых случаях суды исходят из того, что комментируемая статья и ст. 12 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество" предусматривают параметры описания объекта недвижимости, необходимые для его идентификации*(31) и, исходя из этого, делаются выводы о заключенности или незаключенности договора об ипотеке. Кассационной инстанцией по одному из дел был сделан вывод о том, что для обеих сторон по договору залога было известно о предмете залога. Обе стороны договора исходили из того, что в залог передано здание по адресу: город Москва, ул. Габричевского, дом 2, какой-либо другой площади или здания по этому адресу не существует. Такой вывод был сделан несмотря на то, в судебном заседании было установлено, что площадь переданного в залог в обеспечение кредита здания составляет 907,2 квадратных метра, а в договоре залога указана его площадь 854,2 квадратных метра. В этой связи выводы нижестоящих судов о том, что предмет договора залога здания не определен были признаны несостоятельными.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Напомним, что в соответствии со ст. 6 комментируемого Закона ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Помимо этого из норм действующего законодательства следует, что для регистрации договора о залоге, в нем должны присутствовать сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по договору об ипотеке.
Так, по одному из дел судом было установлено, что в представленном на государственную регистрацию договоре о залоге прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка отсутствовали сведения о государственной регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве. С учетом изложенного, суд посчитал законным приостановление регистрирующим органом государственной регистрации договора о залоге до устранения недостатков*(32).
Помимо указания права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, в договоре об ипотеке также должны содержаться сведения о наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" такие функции возложены на указанную службу.
Как следует из п.п. 1, 2 ст. 9 комментируемого Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки.
Например, по одному из дел суд установил, что в соответствии с данными единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО "Мосцветмет", иных сведений о регистрации права аренды за ООО "Текнодом" не представлено. В связи с этим суд сделал вывод о том, что у ООО "Текнодом" отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 комментируемого Закона) право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки*(33).
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В этой связи судебная практика исходит из того, что оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 комментируемого Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем*(34).
При этом при оценке земельного участка должны соблюдаться требования ст. 67 комментируемого Закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стоит отметить, что Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержит особенностей оценки государственного или муниципального имущества.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Кроме того, оценка предмета, если предметом ипотеки является право аренды ипотеки также должна быть указана в договоре*(35). При этом такая оценка должна четко определять стоимость заложенного имущества.
Так, в одном случае, в заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным*(36).
В то же время судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
Так, банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине", действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки*(37).
4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке. При этом согласно комментируемой нормы для признания договора заключенным недостаточно простого указания на сущность обязательства. Так, при указании обязательства, обеспечиваемого ипотекой, обязательно необходимо указание:
суммы данного обязательства;
основания возникновения обязательства. Судебная практика исходит из того, что указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору*(38). Кроме того, интересен еще один пример, возникший в судебной практике. Так, судом было установлено, что в пункте договора ипотеки имела место опечатка в указании даты подписания договора о переводе долга, на котором основано обеспечиваемое ипотекой обязательство: вместо "10 октября 2003 г." напечатано "10 октября 2002 г.". Исследовав данный вопрос, суды первой и апелляционной инстанций правомерно приняли во внимание, что в договоре ипотеки от 26.02.2004 г. названы все обязательства, вытекающие из договора о переводе долга от 10.10.2003 г. с указанием их суммы, оснований возникновения и сроков исполнения, и с учетом изложенного пришел к обоснованному выводу о том, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, основано именно на договоре о переводе долга от 10.10.2003 г.*(39);
срока исполнения обязательства. Отметим, что по одному из дел установленное в договоре об ипотеке условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по соглашению не было признано надлежащим условием о сроке. Кроме того, анализ приведенного выше судебного акта позволяет говорить также о том, что в договоре об ипотеке должны указываться и сроки (периодичность) уплаты процентов по кредитному договору, если договор об ипотеке заключается в его обеспечение*(40).
Напомним, что по общему правилу, установленному ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;
если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Помимо изложенного стоит отметить, что в тех случаях, когда залогодателями являются лица, не являющиеся должниками в основном кредитном обязательстве, что допускается в силу п. 1 ст. 335 ГК РФ, соблюдение всех существенных условий при заключении обеспечительных залоговых договоров между третьими лицами и Банком является обязательным вне зависимости от условий кредитного обязательства или отсылок на основное обязательство*(41).
5. В ч. 5 комментируемой статьи содержится правило о том, что если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Так, например, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
6. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Отметим, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1-14 пункта 1 статьи 14 комментируемого Закона об ипотеке, не является закладной.
