Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
1. Комментируемая статья регулирует порядок возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения возведенные на заложенном земельном участке. Таким образом, речь в данном случае, как и в двух предыдущих статьях идет о залоге в силу закона. Напомним, что ст. 20 комментируемого Закона устанавливает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
2. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
При этом в комментируемом Законе не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии. Критерии такого ухудшения должны быть выработаны судебной практикой.
Также напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
