Распространяются ли положения Федерального закона „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?
Надо заметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные наделы сельскохозяйственного назначения.
Дело в том, что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР „О крестьянском (фермерском) хозяйстве“. Таким образом, осуществить выдел земельных наделов КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Следует признать, что из-за того, что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.
Попробуем предположить, что при разработке нового федерального закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только крестьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеустройства) земельным наделом, и часто (а земли крестьянских хозяйств практически всегда из-за небольших размеров) представляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборота. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др.
По нашему мнению, в подобных случаях не следует проводить дорогостоящий раздел земельного надела, а, исходя из общих положений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным наделам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нормы об обороте земель, предусмотренные настоящим Законом.
Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли, заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона; либо из состава предприятия выделяются сельскохозяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строениями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные наделы, которые формируются в отдельные наделы, и их оборот осуществляется по правилам настоящего Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный надел, на котором расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Однако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.