В исполнении договора с потребителем риэлторских услуг могут выступать два и более риэлтора. Такое участие возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, его правовое регулирование в каждом конкретном случае будет различным. В договоре по оказанию риэлторских услуг может быть предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлторских фирм в процессе оказания услуг риэлторской фирмой. Таким образом, на стороне исполнителя выступает не одна, а несколько риэлторских фирм.
Риэлторская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлторскую фирму за помощью в оказании риэлторских услуг, если данное условие будет предусмотрено в договоре. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлторской фирмы сотрудничать с другими риэлторскими фирмами при оказании услуг клиенту.
При этом в договоре по оказанию риэлторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлторские фирмы), в которые риэлторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг клиенту.
Другая риэлторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлторских услуг складываются между клиентом и "основной" риэлторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риэлторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлторские фирмы будут действовать на "равных правах" при выполнении риэлторских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.
Даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрена возможность оказания риэлторских услуг двумя и более риэлторскими фирмами, подобная ситуация возможна в случае, если при заключении договора соучастие в исполнении договора не запрещалось. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное "другой" риэлторской фирмой по договору оказания услуг.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Если лицо действовало при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, оно считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риэлтор своевременно подал документы на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам сделка не была зарегистрирована. Если риэлтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора и передачи прав и обязанностей по договору другой риэлторской фирме.
Часто речь идет о том, что первоначальная риэлторская фирма уже исполнила какую-либо часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Если, помимо документов, передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая). Это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы. Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.
Передача прав и обязанностей по договору оформляется договором, который заключается риэлторской фирмой, фактически не исполнившей свои обязательства по договору, с новой риэлторской фирмой. В переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риэлторской фирмы.
В договоре должны быть подробно указаны права, которые передаются другой риэлторской фирме, и вознаграждение, которое она за это получит
