Земли под многоквартирным жилым домом
С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ внесший значительные изменения в систему жилищных правоотношений. В рамках настоящей работы мы не будем поднимать вопросы о своевременности принятия или недоработанности нового Жилищного кодекса, его радикальных положениях, а попытаемся дать юридическую оценку возникновения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, с позиции действующего законодательства и правоприменительной практики.
Поводом к высказыванию настоящего мнения послужили судебные споры, рассматриваемые в Арбитражном суде Кировской области (2006 — 2007 гг.). В частности, Администрация города Кирова (истец) обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа по договорам аренды земельных участков. Спорам предшествовала типичная ситуация, имеющая место с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Лица, арендовавшие земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ответчики), перестали платить арендную плату за пользование земельными участками. В каждом случае арендатор считал себя собственником (сособственником) земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, а обязательство аренды соответственно прекратившимся по основаниям ст. 413 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции исходил из того, что с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ земельный участок, являющийся объектом аренды по договору, перешел в общую долевую собственность ответчиков и других домовладельцев, а следовательно, истец утратил полномочия собственника на спорный участок и не может выступать в качестве арендодателя.
Попробуем подробнее разобраться в причинах, послуживших основанием названных спорных ситуаций.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Положения ст. 16 вводного Закона N 189-ФЗ определили условия о бесплатном переходе земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. При этом основное значение имело обстоятельство о формировании земельного участка и проведении в отношении последнего государственного кадастрового учета
Буквальное толкование данных норм приводит к следующему: земельный участок, являющийся предметом договора аренды, с 1 марта 2005 г. переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, при соблюдении условий ст. 16 вводного Закона N 189-ФЗ.
В этом плане интерес вызывает письмо Министерства финансов РФ от 25 мая 2006 г. N 03-03-04/1/476. В данном документе даются разъяснения с учетом положений вышеназванных нормативных актов и правил ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно письму Минфина РФ N 03-03-04/1/476 в соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах ОДНОВРЕМЕННО ЯВЛЯЕТСЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ (выделено мной. — Е.Ш.) неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. А далее делается вывод: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. При этом доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.
Похожее заявление было сделано в письме Минфина РФ от 17 мая 2006 г. «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами»Заметим, что оба письма не носят нормативный характер и являются разъяснениями по запросам. Поэтому ссылки на данные документы в арбитражном суде не явились основаниями для доказательства права собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Доводы, приводимые ответчиками, признаны апелляционным судом ошибочными. Суд апелляционной инстанции посчитал, что в силу п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимые вещи (в том числе на земельные участки) подлежит государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Ответчики во всех случаях документально не подтвердили факт перехода арендуемых земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Был сделан вывод о том, что право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права.
Поскольку во всех случаях данные требования не были выполнены, решение арбитражного суда о нахождении спорного земельного участка в собственности ответчика и прекращении обязательства по основаниям ст. 413 Гражданского кодекса РФ (совпадение должника и кредитора в одном лице) не соответствовало фактическим обстоятельствам дела.
Последующее обращение ответчика (ОАО «Вятка-банк») по одному из анализируемых дел в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа ситуацию не изменило. Доводы апелляционной инстанции были поддержаны ФАС ВВО. Суд кассационной инстанции, сославшись на статью 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», указал, что отношения по землепользованию, возникшие до 1 марта 2005 г., с введением в действие Жилищного кодекса не прекращаются.
Определением ВАС РФ от 19 октября 2007 г. N 10248/07 ОАО «Вятка-банк» было отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ.
Можно констатировать факт, что сложилась определенная правоприменительная практика. Так, критикуя деятельность Московского городского суда, В.Н. Литовкин приводит пример судебного разбирательства, где суд признает несостоятельной ссылку ответчика на ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Тем не менее имеется недосказанность в части реализации предоставляемого законодателем права собственности на земельный участок.
Положение п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не дает четкого обозначения регистрируемого объекта, а отсюда появляются неточные толкования законодательства, в том числе государственными органами. Примером является ранее названное письмо Минфина РФ N 03-03-04/1/476.
Таким образом, те правила, которые были закреплены в римском праве о естественном доминировании земли над остальными предметами природы, о признании объектов недвижимости, воздушного пространства над ними составной частью земли в российской действительности не применяются.
Единственным исключением можно назвать случай, где земельный участок является составной частью сложного объекта, — предприятие, состав которого определен в ст. 132 Гражданского кодекса РФ.
Из недалекой истории также памятен объект «кондоминиум», который представлял собой единый комплекс недвижимого имущества и включал в себя земельный участок в установленных границах, а также иные объекты недвижимости.
Следует заметить, что после вступления в силу Жилищного кодекса в законодательных актах происходит постепенная замена терминологии: объект «кондоминиум» трансформирован в «многоквартирный дом». В интересующую нас норму ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены соответствующие изменения
Норма п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет одновременность процедуры регистрации объектов, но никоим образом не регистрацию единого объекта «земельный участок — многоквартирный дом», что не противоречит ни Жилищному, ни Земельному кодексу. Так, право собственности на земельные участки, как это установлено ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, в действующем российском законодательстве закреплен режим единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, но недопустимо отождествление таких объектов и признание их как единого целого. Соответственно право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, должно быть подтверждено отдельным, отличным от права собственности на квартиру, правоустанавливающим документом.
Ни в коей мере не претендуя на полноту раскрытия поднимаемого вопроса и сделанных выводах, хотелось бы обратить внимание на обозначившуюся, на наш взгляд, проблему и предложить ее дальнейшее обсуждение.
Е.В. ШАКЛЕИНА
