Современный гражданско-правовой оборот, включая оборот недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и оперативностью. Покупаются и продаются, сдаются в аренду здания и земельные участки. Зачастую эти сделки совершаются через риэлтерские и иные фирмы, что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии института представительства, одной из категорий которого выступает доверенность.
Доверенности, используемые в сфере оборота недвижимого имущества, могут быть условно разделены на две категории:
- доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом;
- доверенности на представление интересов доверенного лица в учреждении юстиции (например, выданные для подачи документов на государственную регистрацию).
Основополагающим вопросом при выдаче доверенности был и остается вопрос о ее форме.
Должна ли доверенность, предоставляющая полномочия в сфере оборота недвижимости быть нотариально удостоверена?
Как мы знаем, в соответствии с п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ сделки подлежат обязательному нотариальному оформлению в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. И на сегодняшний день на уровне закона установлены два случая обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом: договор об ипотеке и договор ренты. Соответственно по закону должны быть нотариально удостоверены лишь доверенности на заключение договоров ипотеки и ренты. Доверенности на заключение любых других сделок с недвижимым имуществом могут иметь простую письменную форму.
Что же касается представления интересов правообладателя и сторон сделки с недвижимым имуществом при государственной регистрации, то в этом случае любая доверенность должна быть нотариально удостоверена (Ст. 16 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184).
Однако, выдавая доверенность на совершение сделки с недвижимым имуществом, даже не подлежащей нотариальному удостоверению, гражданин обычно передает полномочий и по государственной регистрации такой сделки и своих прав на имущество. А генеральная доверенность на управление имуществом сама по себе уже предполагает все эти действия. Таким образом, становится очевидным, что в основном доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению, несмотря на отсутствие строгих и точных требований закона.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена всегда.
Какие сведения подлежат обязательному включению в доверенность на совершение действий с недвижимым имуществом?
В доверенности всегда обязательно должны быть указаны сведения, касающиеся самого имущества: правильное наименование, количество, точный адрес местонахождения.
Кроме того, должны быть подробно изложены полномочия представителя в отношении этого имущества. Если речь идет об отчуждении, то должно быть конкретизировано, кому, по какой цене (при возмездном отчуждении), на каких условиях это должно произойти.
Паспортные данные представителя и представляемого должны указываться в любой доверенности, связанной с отчуждением и приобретением недвижимого имущества. Что касается других действий, то в соответствии с требованиями закона правило об указании в доверенностях паспортных данных представителя не является необходимым.
Вместе с тем Министерство юстиции Российской Федерации рекомендует при проверке полномочий по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, основанных на доверенности, устанавливать наличие в доверенности необходимых сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки, как то:
- фамилии, имени, отчества;
- даты рождения;
- места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица;
- наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность;
а также сведений о представителе, необходимых для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности:
- фамилии, имени, отчестве;
- наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.
Указанная персонифицирующая информация, согласно п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., необходима для заполнения Единого государственного реестра прав. Отсутствие такой информации означает неполную идентификацию гражданина в системе государственной регистрации прав.
Представление документов на государственную регистрацию прав осуществляется подачей заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. В заявлении о государственной регистрации, подаваемом представителем (Методические рекомендации, утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184) рекомендуется указывать:
- данные о правообладателе или стороне сделки (указаны выше);
- сведения о представителе, необходимые для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности (также указаны выше);
- наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
- ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в учреждение юстиции по регистрации прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права;
- наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;
- наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
- сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
- подпись заявителя (представителя);
- дата составления заявления о государственной регистрации;
Какие документы подтверждают полномочия представителя при подаче заявления на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом?
Согласно п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233, при представлении документов представитель подтверждает свои полномочия доверенностью, договором поручения. Означает ли это необходимость одновременного представления и договора поручения и доверенности, выданной во исполнение этого договора?
В соответствии с законом, доверенность, как документ, имеет особую доказательственную силу для третьих лиц и предполагает сохранение в тайне от третьих лиц условий договора поручения (например, размер и основания вознаграждения поверенного). Таким образом, доверенность в правовом плане имеет самостоятельное значение, поскольку даже при разночтении между полномочиями, указанными в доверенности и в иных документах (договор, учредительные документы), юридическое значение будет иметь именно текст доверенности.
Договор поручения в ряде случаев также подлежит представлению в учреждение юстиции, но это касается тех ситуаций, когда полномочия представителя могут быть изложены не в доверенности, а в самом тексте договора. Подобное правило о возможности включения в текст договора записи о полномочиях содержится в ст. 184 и ст. 1005 ГК РФ - применительно к договору коммерческого представительства и агентским соглашениям.
Может ли один представитель подавать заявление на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом от имени обеих сторон сделки?
Существуют ситуации, в которых стороны сделки, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в учреждение юстиции и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права. В практике встречается два способа передачи в указанных случаях полномочий на предоставление документов. Во-первых, заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности. Во-вторых, одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.
В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельстве, что п. 3 статьи 182 ГК РФ, запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности. Однако представительство в учреждение юстиции не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного, представление документов на государственную регистрацию единым представителем является допустимым. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.
