Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать квалифицированными помощниками в данном процессе. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот - это перемена целевого назначения помещения. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, т.к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания, позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и ГК РФ.
Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:
1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
ЖК РФ устанавливает общий порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо предоставить:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (если последние необходимы).
Данный перечень является исчерпывающим, т.е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.
ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:
1) непредставление определенных ЖК РФ документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.
