Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. В комментируемой статье указаны требования, которые обеспечиваются ипотекой. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Таким образом, в Законе закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме. Помимо этого, по общему правилу ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю определенных сумм, причитающихся ему. Перечень этих сумм также закреплен в Законе. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что ипотекой возмещение данных сумм не обеспечивается. Если такой пометки в договоре нет, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования);
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи по общему правилу ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В частности, ипотека обеспечивает требования залогодержателя по уплате процентов, неустойки, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
При этом комментируемый Закон допускает, что иные правила могут быть предусмотрены договором.
Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю согласно абз. 1 ст. 61 комментируемого Закона".
Стоит также учитывать, что после прекращения залоговых отношений обращение взыскания на вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства по требованиям, заявленным после прекращения этих отношений, неправомерно*(5). По другому делу суд указал, что после удовлетворения требований залогодержателя в установленном размере, прекратились и правоотношения сторон по поводу залога*(6).
3. В комментируемой статье предусмотрена специальная ситуация для случаев, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. По одному из дел при наличии такой оговорки суд отказал в удовлетворении исковых требований указав, что пунктом 1.7 договора залога недвижимого имущества было установлено обеспечение возврата только части кредита - в сумме 1 495 000 рублей*(7).
Для указанного правила Законом предусмотрен ряд исключений. Это касается требований:
возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
возмещения расходов по реализации заложенного имущества;
возмещения расходов на содержание имущества и/или его охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам в тех случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести данные расходы.
Таким образом, Законом предусмотрено, что стороны в договоре об ипотеке по своему выбору имеют два варианта регулирования возникающих между ними отношений. Во-первых, они могут устанавливать фиксированную сумму требований залогодержателя. Во-вторых, в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения.
