Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собственниками этих долей, и после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?
До принятия этого Закона распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду. Возможность передачи земельных долей в аренду предусматривалась уже первыми актами об аграрной реформе, единственным условием являлось использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.
Однако само по себе понятие «сдача земельной доли в аренду» является юридически неверным, поскольку согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные наделы и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения эта коллизия устранена, в п. 1 ст. 9 четко сформулировано: «В аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные наделы из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные наделы, находящиеся в долевой собственности». Иными словами, собственники земельных долей согласно общей договоренности могут передать в аренду только целиком принадлежащий им земельный надел; если же один из собственников или отдельные собственники желают сдать в аренду наделы, приходящиеся на их доли в праве собственности, они должны выделить в установленном порядке эти доли в натуре (на местности).
Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством потребует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих на сегодняшний момент договоров. По этой причине Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения был установлен срок для проведения всех необходимых действий — изначально на два года со дня вступления в силу указанного Закона, затем был продлен до четырех лет Федеральным законом от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ «О внесении изменений в ст. 16 Федерального закона „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“. Истекает срок, таким образом, 24 января 2007 г.
Проще всего, видимо, будет привести в соответствие с нормами нового земельного законодательства договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Собственно говоря, они просто неправильно назывались договорами аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя (только следует иметь в виду, что несколько лиц на стороне арендодателя могло быть и при передаче не выделенных из общего массива земельных долей). Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных наделов, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: договор аренды находящегося в общей собственности земельного надела из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.
Потребуется ли при перерегистрации таких договоров также и изменение их условий? Это может потребоваться, во-первых, в связи с тем, что сейчас установлен предельный срок аренды земельных наделов из земель сельскохозяйственного назначения — 49 лет; но, с другой стороны, если договор заключен на больший срок, все равно он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. Во-вторых, в действующих в настоящее время договорах аренды, составленных на основе старых типовых договоров аренды земельных долей, могут содержаться нормы, противоречащие действующему законодательству. Так, в соответствии с действовавшим до сих пор примерным многосторонним договором аренды земельных долей (приложение к постановлению Правительства РФ „О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев“) каждый арендодатель имел право выйти из договора, уведомив об этом арендатора в предусмотренные договором сроки; арендатор вправе расторгнуть договор частично в отношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом в указанные сроки. Разумеется, в настоящее время, когда в аренду передается целиком земельный надел, подобные условия в договоре аренды устанавливаться не могут.
Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного надела, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного надела. Если это по каким-то причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не будет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ к такому договору будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.
Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, поскольку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т.е. смешанный договор (ст. 421 ГК РФ). Однако договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Согласно той же ст. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в качестве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Как раз это и относится к договорам аренды земельных долей.