Часть земельных долей, предоставленных в ходе земельной реформы работникам сельскохозяйственной организации, оказалась невостребованной. Может ли эта организация использовать земельные наделы, соответствующие таким долям?
Проблема эта актуальна, поскольку в силу разных обстоятельств некоторые собственники земельных долей не воспользовались своим правом на эти доли.
В соответствии с ныне уже не действующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т.е. не оформили передачу их сельскохозяйственной организации в пользование, аренду, не внесли в ее уставный капитал, не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели отчуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, а в случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачислялись в фонд перераспределения земель района.
Указанная статья Гражданского кодекса называется «Заключение сделки неуполномоченным лицом» и гласит, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Рекомендациями устанавливалось, что сельскохозяйственная коммерческая организация, осуществляющая представительство в отношении невостребованных земельных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, несет ответственность перед собственниками невостребованных земельных долей по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными, земельными долями.
Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав на землю» (также отменен) было уточнено, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Поэтому вполне правомерным является то, что до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» аграрное хозяйство использовало земельные наделы, на которые приходятся невостребованные земельные доли. Однако с принятием указанного Закона ситуация изменилась. Теперь неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного надела из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный надел субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления с тем, чтобы в судебном порядке установить право государственной или муниципальной собственности на этот надел. Правда, в тексте п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» идет речь о неиспользуемой части земельного надела, но, по нашему мнению, здесь имеются в виду именно невостребованные земельные доли. Иначе не совсем ясно, как можно определить, чьей именно земельной доле соответствует не используемый земельный надел, если такие доли пока на местности не отграничены.
Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, если участник долевой собственности неизвестен, а если участник или участники долевой собственности известны — о прекращении их права собственности на долю в праве общей собственности на земельный надел и признании права собственности соответственно субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Если же сельскохозяйственная организация нуждается в использовании соответствующей части земельного надела, она должна принять меры к установлению собственников невостребованных долей и заключению с ними договора купли-продажи этих долей.