Долевое участие в строительстве по закону и на практике

В условиях резкого перехода от системы централизованного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х годов этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках. Это:
— поэтапная оплата;
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10 — 30%;
— возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.
Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве, регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, вводит жесткие требования к застройщикам, предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.

Учитывая все вышесказанное, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» был принят с целью урегулировании отношений, не только связанных с привлечением денежных средств для долевого участия в строительстве на основе договора, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности. Данный Закон, при условии его соблюдения, устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия настоящего Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.
Исходя из различных норм российского законодательства, суды признают, что передача имущества для строительства объектов недвижимости носит инвестиционный характер, а передача таких объектов не рассматривается в качестве реализации товаров (работ, услуг) в силу того, что данный договор якобы является многосторонним, хотя в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» данный договор является синаллагматичным (т.е. меновым, двусторонне обязывающим), то есть не является инвестиционным. Таким образом, в отношениях из этого договора каждая из сторон обязана совершить предоставление в пользу другой, то есть происходит обмен предоставлениями. На это обращали внимание и другие авторы: по своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: с правом одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. При этом ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации посредством примеров показывает, что инвестиционной может быть и передача имущества в уставный капитал, что само по себе уже исключает многосторонность, в этом случае синаллагма в целях налогообложения не отменяет его инвестиционности. Но в данном случае судебная практика идет по пути признания договора долевого участия в строительстве как инвестиционного договора. При всей неясности определения инвестиционной деятельности в Налоговом кодексе Российской Федерации и в других нормативных актах можно утверждать, что договор участия в долевом строительстве, описанный в новом Законе, инвестиционным не является.
Таким образом, можно сделать вывод, что принцип, согласно которому неясности толкуются в пользу налогоплательщика, будет реализовываться. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» совсем не употребляет термин «инвестиции», поэтому для утверждения, что предусмотренные данным Законом отношения носят инвестиционный характер, необходимо найти достаточные основания.
Однако о правовой природе договора долевого участия в строительстве юристы спорят едва ли не все 10 лет, на протяжении которых у нас практикуется и активно развивается такое строительство. Прежде всего отметим, что договор долевого участия в строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса < а правоприменительная практика по данному вопросу крайне противоречива.

Договор долевого участия в строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких, как:
— договор строительного подряда — подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;
— договор оказания возмездных услуг — дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены в договоре;
— договор простого товарищества — дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;
— договор купли-продажи — застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства, также договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, как и договор купли-продажи недвижимого имущества.
С отнесением договора долевого участия в строительстве к смешанному типу договоров согласны и ряд авторов Комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации под редакцией О.Н. Садикова.
Однако есть и иные точки зрения. Сложность в определении правовой природы договора долевого участия в строительстве можно проиллюстрировать судебной практикой Российской Федерации. Например, в 1995 г. в Обзоре практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в долевом строительстве, указывалось, что в большинстве случаев такие договоры квалифицировались как договоры простого товарищества. В 1999 г. Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам было указано, что нет оснований для признания сделки между гражданином и инвестиционной компанией при строительстве жилья для собственных нужд гражданина договором простого товарищества, а также что нельзя этот договор признать и договором купли-продажи.
Данный договор регулирует в первую очередь экономические отношения по выполнению работ, т.е. застройщик обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу, хотя выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан. Хотя у юристов нет единой точки зрения на то, какие признаки должны лежать в основе договора, то есть какой должна быть природа договора: экономическая или юридическая. Так, например, Ю. Камфер полагает, что само название «договор о долевом участии в строительстве“ имеет скорее экономическое, нежели юридическое значение, поскольку указывает на экономическую цель возникающих в его рамках правоотношений и не дает информации о виде договора»  По этому поводу М.И. Брагинский предлагает экономические и юридические признаки рассматривать в единстве: классификация договоров не может быть осуществлена без использования каких бы то ни было экономических критериев на основе одних лишь юридических признаков соответствующих отношений. Ю.В. Романец вообще считает определение экономических или юридических признаков вопросом второстепенным: главным для выявления системных факторов должно быть определение сути явления, обусловливающего правовое регулирование. Экономический признак, характеризующий само общественное отношение, приобретает правовую форму, если общественное отношение является правоотношением. Таким образом, юридическая и экономическая характеристики одного и того же системного признака являются двумя сторонами одной медали.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или другими правовыми актами, а это означает, что договоры могут быть регламентированы помимо Гражданского кодекса и другими федеральными законами. В данном случае договор долевого участия в строительстве регламентирован Федеральным законом. В то же время включение в Кодекс достаточно детализированных правил об основных видах договоров отражает объективную потребность в повышении роли закона в регулировании экономического оборота.
Но, в любом случае, в целях защиты прав дольщика в заключаемом договоре долевого участия в строительстве жилья должны быть предусмотрены следующие конкретные условия, т.к. при изучении конкретных договоров долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что стороны договора, как правило, подходят к заключению договоров и определению предмета договора на недостаточно высоком уровне. Из текстов заключенных договоров неясно, какое конкретное помещение передается, какова его площадь, на каком этаже, поэтому такие договоры могут привести к спорам. Поэтому в договоре должны быть прописаны конкретно следующие условия:
— географические, геометрические, качественные и иные характеристики, индивидуализирующие строящуюся квартиру;
— фиксированная цена квартиры или, в крайнем случае, понятный, исключающий многозначность порядок ее формирования и изменения;
— календарный график внесения средств дольщиком на строительство квартиры и оплату услуг застройщика — в пределах установленной цены.
Все вышеперечисленные признаки должны составлять предмет договора, чтобы в случае возникновения спора квартира была индивидуализирована. Хотя до введения закона была проблема с индивидуализацией предмета договора. Речь идет о том, можно ли с достаточной степенью определенности идентифицировать объект, который еще не существует, но должен быть создан. Верховный Суд Российской Федерации в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), указал, что «в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным».
Таким образом, грамотно оформленный договор долевого участия в строительстве позволяет дольщику защитить свои права против недобросовестной стороны договора. Для того чтобы в судах было меньше дел по договорам долевого участия в строительстве, необходимо очень четко прописывать все права и обязанности сторон. Ранее, до принятия указанного нормативного акта, взаимоотношения между застройщиками и потенциальными инвесторами прямо не были урегулированы действующим законодательством. Практически отсутствовала правовая защита будущих собственников объектов недвижимости, следствием чего стали многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, выдвигались требования о дополнительной оплате за возводимый или уже возведенный объект недвижимости. Возникали такие случаи, как невозможность оформить покупателями права собственности на уже построенные объекты недвижимости в связи с тем, что у застройщика в установленном порядке не были оформлены документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или отсутствует разрешительная документация и т.п. Сейчас же риски, связанные со строительством объектов недвижимости, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» полностью возложены на застройщика, дабы сделать деятельность застройщика прозрачной для потенциальных инвесторов и контролирующих органов.
Таким образом, мы приходим к выводу о том, что договор долевого участия в строительстве занимает в системе гражданско-правовых отношений и договоров самостоятельное место, хотя и является по своей природе смешанным.

Е.Г. ДОНСКИХ