Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Юридическая энциклопедия » Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве




Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве

 

Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве

Строительство многоквартирных жилых домов на сегодняшний день, как правило, осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Привлечение средств граждан осуществляется в соответствии с действующим законодательством в форме членства в жилищных кооперативах и участия в долевом строительстве, которое сопряжено с определенными рисками. В числе основных рисков следует отметить такие, как передача некачественного жилья, удорожание строительства в период застройки в связи с инфляцией, нарушение сроков окончания строительства. Охрана и защита интересов граждан во всех перечисленных случаях зависит прежде всего от того, признаются ли граждане, вкладывающие средства в приобретение или строительство жилья, потребителями

Члены жилищного кооператива, предусмотренного Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс РФ или ЖК РФ), своими средствами участвуют в приобретении многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют не в приобретении, а в строительстве многоквартирного дома. Жилищным кодексом РФ прямо не установлено, что к отношениям по участию граждан в жилищных кооперативах применяется законодательство о защите прав потребителей. Однако жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом РФ признаны потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Жилищные накопительные кооперативы также являются потребительскими кооперативами, создаваемыми в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов (подп. 1 ст. 1 Закона «О жилищных накопительных кооперативах» далее — Закон о жилищных накопительных кооперативах). Участники жилищных кооперативов всех видов объединяют паевые взносы не с целью получить прибыль, а с потребительской целью — улучшить жилищные условия и получить жилье в собственность. Это дает основания считать участников всех жилищных кооперативов потребителями.

Законом о долевом строительстве прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом (п. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Таким образом, независимо от формы привлечения средств граждан для приобретения или строительства жилья все граждане, участвующие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, являются потребителями. По этой причине к отношениям, возникающим между такими гражданами и лицами, привлекающими их средства для приобретения или строительства многоквартирных жилых домов, должно применяться законодательство о защите прав потребителей.
Однако в юридической литературе существует мнение, что «недвижимое имущество нельзя считать потребительским товаром». И соответственно как следствие — к данным отношениям не следует применять законодательство о защите прав потребителей

С высказанной точкой зрения нельзя согласиться по следующим основаниям. Недвижимое имущество в виде многоквартирного жилого дома предназначено для проживания граждан. Необходимо признать, что в отдельных случаях граждане участвуют в долевом строительстве и жилищных кооперативах с целью вложить свободные денежные средства. Однако подобные случаи не имеют массового характера. Если иметь в виду современное состояние решения жилищной проблемы, абсолютное большинство граждан, заключающих договор долевого строительства или участвующих в жилищных кооперативах, нуждается в улучшении жилищных условий. Их жилищные условия могут быть улучшены путем приобретения в собственность недвижимого имущества — жилых помещений. Если имущество приобретается для личных, семейных нужд, а именно для улучшения жилищных условий, то не имеет значения вид данного имущества — движимое оно или нет, имущество является потребительским, а граждане, приобретающие его, — потребителями.
Кроме того, в юридической литературе высказано мнение, что граждане, участвующие в жилищных кооперативах и долевом строительстве, являются не потребителями, а инвесторами «Критерием потребительского характера правоотношения… может быть только наличие или отсутствие риска инвестора. Потребитель не несет и не должен нести риски, связанные с деятельностью продавца, подрядчика и т.д., поскольку он оплачивает товар, услугу, работу. Инвестор же не покупает конкретный товар (услугу), а инвестирует средства в деятельность другого лица. То есть отсутствует эквивалентный обмен ценностями, но есть обещание передать больше, чем вложено»

С высказанной точкой зрения также нельзя согласиться по следующим основаниям. Критерием потребительского характера правоотношения является отнюдь не наличие или отсутствие риска гражданина-инвестора. Риск гражданина потерять вложенные денежные средства и не получить желаемое присутствует в любых гражданско-правовых договорах. Так, продавец, подрядчик и исполнитель теоретически могут не исполнить принятое на себя обязательство по договору либо исполнить его ненадлежащим образом и при этом отказаться от возврата полученных от гражданина денежных средств. Гражданин может реализовать защиту своих нарушенных прав с помощью предусмотренных Гражданским кодексом РФ механизмов защиты. Поэтому риск неисполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого строительства, который несет участник, не отличается от рисков, которые несут граждане — участники других видов договоров. Критерием потребительского характера правоотношения является не наличие или отсутствие риска инвестора, а цель, с которой граждане участвуют в жилищных кооперативах и долевом строительстве. Если они преследуют цель улучшения жилищных условий, то возникающие отношения необходимо рассматривать не как инвестиционные, а как потребительские

Следовательно, критерием потребительского характера отношений по привлечению средств граждан для приобретения или строительства жилья является не вид имущества (движимое оно или нет), не наличие или отсутствие риска для дольщика, а именно цель, с которой гражданин желает приобрести право собственности на объект недвижимости. Для абсолютного большинства граждан эта цель заключается в улучшении жилищных условий, и, следовательно, этих граждан необходимо рассматривать как потребителей и распространять на них все потребительское законодательство.
Охрана и защита прав граждан зависит не только от квалификации отношений между гражданами и лицами, привлекающими их средства, как потребительских, но также от формы привлечения средств граждан. Основанием возникновения отношений по участию в долевом строительстве является договор, и соответственно данные отношения являются обязательственными. В основе возникновения отношений по привлечению средств граждан в жилищные кооперативы лежит членство в кооперативе. Однако рассматриваемые членские отношения также являются обязательственными: привлечение денежных средств во всех видах жилищных кооперативов осуществляется через формирование имущества юридического лица, которое влечет принятие этим лицом на себя обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения; при этом у членов кооператива также возникают определенные обязательства. Можно утверждать, что риски, связанные с привлечением средств граждан для приобретения или строительства жилья, являются минимальными при участии граждан в жилищной кооперации, а не долевом строительстве.
При рассмотрении вопроса защиты прав граждан в отношении качества передаваемого жилья необходимо отметить следующее. Так, привлечение денежных средств во всех видах жилищных кооперативов осуществляется через формирование имущества юридического лица, которое влечет принятие этим лицом на себя обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения. В основе возникновения отношений по привлечению средств граждан в данном случае лежит членство в кооперативе. Поэтому в жилищных кооперативах защита прав граждан при предъявлении ими претензий по любым вопросам, связанным со строительством, в том числе по качеству передаваемого жилья, имеет определенные особенности. Указанные особенности заключаются в том, что граждане, вкладывающие средства в строительство жилья при участии в кооперативе, являются не покупателями по договору купли-продажи недвижимости и не заказчиками по договору строительного подряда, а участниками данного юридического лица, членами кооператива.
Жилищный либо жилищно-строительный кооператив, являясь юридическим лицом, приобретает в собственность по договору купли-продажи либо осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Однако при этом кооператив не имеет самостоятельных правомочий по распоряжению средствами, привлеченными от граждан. Приобретение или строительство многоквартирного дома, а также последующее распределение жилья кооператив осуществляет по решению общего собрания членов кооператива. Следовательно, кооператив лишь реализует волю его участников и соответственно не является их контрагентом, обязанным предоставить им жилье. В связи с этим члены кооператива не вправе предъявлять какие-либо требования к кооперативу в отношении качества, сроков передачи жилья и т.д. Требования, касающиеся качества передаваемого жилья, могут быть предъявлены лишь к продавцу либо подрядчику по договору строительного подряда. Представляется, что требования по качеству жилья могут предъявлять и председатель, и члены правления, а также члены кооператива, но не от своего имени, а от имени кооператива. Однако, если рассматривать членов кооператива как потребителей, можно утверждать, что они могут и от своего имени предъявлять претензии по качеству и срокам передачи жилья к подрядчику, осуществляющему строительство, как к изготовителю (создателю) объекта недвижимости (ст. 6, ст. 20 Закона о защите прав потребителей). Таким образом, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов при нарушении их прав имеют больше возможностей защиты их прав путем предъявления требований как от своего имени, так и от имени кооператива. В том числе их права защищает также и кооператив.
В отличие от кооперативов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, вопросы о качестве жилья по-иному решаются в отношении кооперативов, предусмотренных Законом о жилищных накопительных кооперативах. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о жилищных накопительных кооперативах член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. По норме Закона эти требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива. Естественно, возникает вопрос о том, как быть в случае, когда устав конкретного жилищного накопительного кооператива вообще не предусматривает порядка реализации соответствующего требования члена кооператива. Если жилищный накопительный кооператив выполняет функцию заказчика по договору строительного подряда (долевого участия в строительстве), то требования члена кооператива по поводу качества жилого помещения еще можно удовлетворить с использованием механизма договорных взаимоотношений жилищного накопительного кооператива с исполнителем (подрядчиком) строительных работ и связанных с ними услуг. В этом случае член кооператива, признаваемый потребителем, может напрямую предъявлять требования о качестве к подрядчику как непосредственному создателю объекта недвижимости. Если же предположить гипотетическую ситуацию в которой кооператив непосредственно выполняет соответствующие строительно-монтажные работы, то требования члена кооператива в случае отсутствия в уставе порядка исполнения его требований по поводу качества жилого помещения практически остаются трудно исполнимыми. Кооператив как непосредственный «создатель» и «изготовитель» объекта недвижимости обязан удовлетворять претензии членов кооператива самостоятельно. Хотя по ст. 16 Закона о жилищных накопительных кооперативах правила, установленные законодательством о защите прав потребителей, применяются к отношениям, которые не связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами. Из данной нормы следует, что к отношениям по членству в жилищном накопительном кооперативе законодательство о защите прав потребителей не применяется. В данном случае права членов кооператива нарушаются, т.к. они не могут предъявлять требования о качестве. Необходимо внести изменения в рассматриваемый Закон и предоставить члену кооператива право предъявлять претензии к любому «изготовителю», строителю жилого помещения в отношении качества данного помещения. Необходимо дополнить п. 1 ст. 16 Закона о жилищных накопительных кооперативах следующим предложением: «К отношениям, которые связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из требований о качестве передаваемого жилого помещения, применяются правила, установленные законодательством о защите прав потребителей». Права и интересы члена кооператива в случае некачественного выполнения строительных работ и связанных с ними услуг пользуются не меньшей правовой охраной и защитой, чем права и интересы потребителя. Следовательно, если накопительный кооператив приобретает дом либо осуществляет строительство дома с привлечением подрядчиков, требования о качестве жилья могут быть предъявлены к самому кооперативу членами кооператива либо к продавцу или подрядчику председателем, членами правления или членами кооператива от имени кооператива. Если же накопительный кооператив осуществляет строительство хозяйственным способом (что маловероятно), то требования членов кооператива, касающиеся качества жилья, являются практически трудно исполнимыми при отсутствии в уставе порядка предъявления данных требований.

Закон о долевом строительстве следующим образом регулирует вопросы, касающиеся качества передаваемого гражданину объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. Так, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом качество жилья первоначально проверяется гражданином при проведении сдачи-приемки жилья от застройщика. Гражданин, подписывая акт приема-передачи, вправе требовать составления акта о недостатках с последующим предъявлением требований, вытекающих из данного акта. Следовательно, требования, касающиеся качества жилья, могут быть предъявлены участником строительства к застройщику. Однако если применить к рассматриваемым отношениям Закон о защите прав потребителей, то можно предположить, что такие требования могут быть предъявлены к застройщику (при самостоятельном строительстве им дома) либо к подрядчику, являющемуся «создателем», «изготовителем» дома (ст. 20 Закона о защите прав потребителей). При этом подобное предъявление исков «через голову» застройщика к подрядчику представляется достаточно затруднительным для граждан.
При привлечении денежных средств граждан для приобретения ими жилья большое значение имеет вопрос о сроках, в которые построенное или приобретенное жилье будет передано гражданам лицами, привлекающими их денежные средства. Охрана и защита прав граждан на своевременное предоставление им жилья зависит от формы привлечения их средств для приобретения жилья. Так, Жилищный кодекс РФ предусматривает, что члену кооператива жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в соответствии с размером внесенного паевого взноса. А основанием для вселения является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ст. 124 Жилищного кодекса РФ). Представляется, что такой срок в жилищном кооперативе зависит от срока приобретения многоквартирного дома; а для жилищно-строительного кооператива — от срока окончания строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию. Подобное регулирование отношений, касающихся срока предоставления жилья членам кооператива, наилучшим образом защищает права члена кооператива от нарушения при передаче ему объекта строительства.
В жилищном накопительном кооперативе решение о передаче жилого помещения в пользование принимается не общим собранием, как в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, а органом кооператива, определенным уставом кооператива (ст. 29 Закона о жилищных накопительных кооперативах). Это ослабляет защиту членов кооператива, т.к. они лишены возможности непосредственно принимать решения по предоставлению жилья. Если накопительный кооператив приобретает жилое помещение по договору купли-продажи, оно передается члену кооператива непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (п. 1 ст. 29 Закона о жилищных накопительных кооперативах). Формулировка «непосредственно после» имеет оценочную категорию, что снижает объем защиты граждан — членов кооператива. Необходимо в законе установить срок или порядок его определения, в который кооператив обязан предоставить жилое помещение гражданину после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение, а также срок, в который кооператив обязан приобрести жилое помещение, либо приобрести право на строящееся жилое помещение, либо построить жилое помещение с момента выполнения гражданином условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия. Необходимо также отметить, что Закон о жилищных накопительных кооперативах при отстранении участников кооператива от решения вопросов о предоставлении жилья не предусматривает специальных норм об ответственности кооператива (или его органа) перед членами за просрочку предоставления жилья в пользование, а также за невыполнение кооперативом обязанности в срок приобрести жилое помещение, либо приобрести право на строящееся жилое помещение, либо построить жилое помещение. Представляется необходимым внести в Закон о жилищных накопительных кооперативах норму об указанных сроках. Наилучшим решением вопроса о сроке передачи жилья гражданам будет являться решение данного вопроса не каким-либо органом кооператива, а общим собранием кооператива.
По Закону о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает неустойку. Кроме того, Законом о долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства информацию о том, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, а также и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока. Если участником является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере.
С принятием Закона о долевом строительстве законодатель установил четкие правила, в соответствии с которыми претензии по качеству и срокам должны предъявляться непосредственно к застройщику, независимо от того, осуществляет он строительство самостоятельно или является заказчиком по договору строительного подряда. Однако установленное Законом правило о применении к отношениям, в которых гражданин выступает как потребитель, законодательства о защите прав потребителей дает возможность дольщику предъявлять претензии не к застройщику, а к подрядчику, который является создателем объекта недвижимости. Реализация данной возможности, как отмечалось ранее, является весьма сомнительной.
В связи с инфляционными процессами в экономике постоянно происходит удорожание строительных материалов и работ, что приводит к повышению стоимости строительства. В связи с этим вопросы защиты прав лиц, вкладывающих средства в приобретение или строительство жилья, от удорожания строительства являются достаточно актуальными. Как и в отношении качества и сроков передачи жилья, способ защиты зависит от формы привлечения средств граждан для приобретения или строительства жилья.
Так, при участии граждан в жилищном и жилищно-строительном кооперативе при удорожании строительства цена, т.е. размер паевого взноса, для каждого члена кооператива может повышаться. Однако, несмотря на это, цена жилья, приобретаемого либо строящегося жилищным или жилищно-строительным кооперативом, не может быть необоснованно завышена, так как жилье предоставляется в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ). Именно в этом видится преимущество такой формы привлечения средств граждан, как жилищный (жилищно-строительный) кооператив.
В Законе о жилищных накопительных кооперативах закрепляется иной порядок определения цены приобретаемого или строящегося жилого помещения, а также размера паевого взноса. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, а также других затрат кооператива (ст. 24 Закона о жилищных накопительных кооперативах). Следовательно, при удорожании строительства увеличиваются и затраты кооператива на приобретение или строительство жилого помещения и соответственно увеличиваются паевые взносы граждан. В данном случае граждане, так же как и в жилищных кооперативах, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, не защищены от постоянного удорожания строительства и необходимости вносить дополнительные денежные средства. Однако удорожание строительства не должно рассматриваться как явно негативное явление. Оно может быть вызвано и объективными причинами экономического характера.
Законом о долевом строительстве дается определение цены договора, это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве). На первый взгляд участники долевого строительства наилучшим образом защищены от удорожания строительства в отличие от участников жилищных кооперативов. Так, в отличие от необходимости членам различных жилищных кооперативов вносить дополнительные средства для покрытия расходов кооператива Законом о долевом строительстве предусматривается общее правило о неизменности цены договора. Цена договора может быть изменена после его заключения только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 Закона о долевом строительстве). Однако на практике застройщики будут пользоваться данным положением Закона и включать в договоры условия о возможности увеличения цены. При этом стоимость услуг застройщика может быть необоснованно завышена и не всегда оправдана объективными причинами.
Таким образом, стоимость строительства, и соответственно цена жилого помещения, может увеличиваться по объективным причинам, не зависящим ни от кооператива, ни от подрядчика, ни от застройщика. Однако при участии в накопительных кооперативах цена жилья устанавливается как сумма, которая должна покрывать расходы кооператива или застройщика на приобретение или строительство жилья. При участии в долевом строительстве цена устанавливается не только как сумма возмещения затрат застройщика, но и оплата его услуг и может повышаться, если в договоре имеется условие о возможности ее изменения.
В связи с вышеизложенным представляется необходимым констатировать тот факт, что права членов жилищных кооперативов наилучшим образом защищаются в отношении качества, сроков и цены передаваемого жилья по сравнению с правами участников долевого строительства.

Е.М. ПОДРАБИНОК

 








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.