Особенности землепользования в Москве
ВЛАДЕТЬ ЗЕМЛЕЙ ИМЕЕМ ПРАВО.
В Российской Федерации идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными наделами, существенно улучшается система земельных платежей, повышается ее роль как стимулятора эффективного землевладения и землепользования.
Москва, являясь субъектом Федерации, выступает как самостоятельный субъект земельно-имущественных отношений. Согласно Конституции РФ и Уставу г. Москвы земельная собственность в городе существует в двух формах:
1. Государственная, которая состоит из:
а) федеральной собственности на территории г. Москвы (земельные наделы, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ и т.п.);
б) собственности г. Москвы как субъекта Федерации.
2. Частная (земельные наделы, находящиеся в собственности юридических и физических лиц).
Виды землепользования
Самым распространенным видом землепользования на сегодняшний день остается аренда (ст. 22 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ). По данным Москомзема, в аренду предоставлено 25953 га, в том числе гражданам — 32 га и юридическим лицам — 25921 га. Приобретая на конкурсах права аренды наделов, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, АЗС.
Земельные наделы могут предоставляться как в краткосрочную (сроком до 5 лет), так и в долгосрочную (сроком до 49 лет) аренду на основании договора аренды.
Кроме того, возможно заключение договора аренды с правом выкупа земли (ст. 624 ГК РФ). При заключении такого договора сторонами предусматривается переход земли в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако необходимо иметь в виду, что в настоящее время в Москве права выкупа земли не предусмотрено, поскольку не принят закон, регулирующий процедуру выкупа. В то же время следует упомянуть о нескольких судебных прецедентах: по результатам рассмотрения нескольких дел выкуп земельных наделов все же был осуществлен на основании решения суда.
Арендатор земельного надела имеет право передать арендованный земельный надел в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного надела при условии его уведомления (ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных наделов.
Помимо субаренды арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
До введения в действие нового ЗК РФ граждане могли иметь землю на праве пожизненного наследуемого владения. Такая земля находится в государственной или муниципальной собственности. Если право пожизненного наследуемого владения было приобретено ими до вступления в силу ЗК РФ, оно сохраняется. После введения в действие Кодекса данный вид землепользования не предоставляется. Распоряжение земельным наделом, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, кроме перехода прав на надел по наследству. Соответственно государственная регистрация перехода указанного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане могут приобрести такие земельные наделы в собственность (ст. ст. 265 — 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ).
Еще один вид землепользования — постоянное (бессрочное) пользование земельными наделами, предусмотренное ст. ст. 268 — 270 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные наделы предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. После введения в действие ЗК РФ земельные наделы в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. Граждане и юридические лица, которым земля была предоставлена ранее, до вступления в силу нового ЗК РФ, не вправе распоряжаться этими земельными наделами.
Статьей 24 ЗК РФ предусмотрено безвозмездное срочное (временное) пользование земельными наделами (для социально значимых объектов). Земельные наделы в этом случае выделяются:
— юридическим лицам из государственных или муниципальных земель на срок не более одного года;
— из земель частного земельного фонда гражданам и юридическим лицам на основании договора;
— из земель организаций гражданам в виде служебного надела.
Формы платы за землепользование в Москве — земельный налог и арендная плата.
Кадастровая оценка
Система кадастровой оценки городских земель предназначена для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка.
МКЗ использует кадастровые номера для идентификации земельных наделов и объектов недвижимости, расположенных на них. Эти номера присваиваются наделам на основании разработанного МКЗ кадастрового деления г. Москвы.
Государственный земельный кадастр
Создание и ведение земельного кадастра по Москве возложено на Москомзем. Основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития Москвы через оптимальное регулирование земельных отношений в городе. Государственный земельный кадастр обеспечивает:
— в области правовых отношений государственную регистрацию прав на землю и сделок с ними и, как следствие, защиту прав землепользователей;
— в сфере экономики поступление земельных платежей в городской бюджет, проведение кадастровой (экономической) оценки городских земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;
— в области управления земельными ресурсами учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием земли;
— в сфере общеинформационных услуг предоставление правительству Москвы, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ в городе, а также информационную поддержку городских реестров и кадастров.
Кадастровое картографирование
Любые действия с земельным наделом невозможно провести без знания таких параметров, как его местоположение, границы, площадь, обременения и ограничения в использовании и др. Эти данные отражаются на планах или картах. С целью создания таких карт в Москве производится кадастровое картографирование. МКЗ создает цифровую картографическую основу государственного земельного кадастра, проводит тематическое картографирование, ведет дежурный кадастровый план.
Землеустройство земель
Землеустройство земель проводится с целью установления правового режима использования той или иной категории земель, а также создания территориальной основы для осуществления комплекса экономико-правовых и кадастровых мероприятий по рациональному и эффективному использованию земель, их охране и рациональной организации городских территорий. Землеустройство проводится на основании решений городской администрации, по инициативе Госкомзема РФ, МКЗ, а также при разработке проектных решений Генплана г. Москвы, проектов планировки и застройки территорий, земельных наделов, организации новых землепользований или упорядочении существующих.
Межевание земель
Межевание земель — это установление границ города в целом, его территориальных образований и землепользований, закрепление их на местности при обязательном согласовании границ со смежными пользователями. Оно производится МКЗ.
Кроме того, межевание земель необходимо для организации и контроля за выполнением работ по образованию новых и упорядочению существующих землепользований (перераспределение, изъятие земель), отводу земельных наделов на местности (планы, схемы земельных наделов), подготовке документов, удостоверяющих право на землю. Оформление правоустанавливающих документов на земельные наделы, совершение сделок с земельными наделами или их частями, решение граничных споров между смежными землепользователями, продажа прав аренды земельных наделов невозможны без точного знания размеров площадей земельных наделов и положения их границ. Для этих целей МКЗ проводит межевые работы, включая установление границ земельных наделов на местности и их закрепление межевыми знаками. Полученные таким образом сведения заносятся в базу данных Государственного земельного кадастра.
Контроль за состоянием и использованием земельного фонда
Контроль за землями осуществляет Госземинспекция. В ее функции входит контроль за:
— недопущением самовольного занятия земельных наделов;
— оформлением прав на земельный надел;
— соблюдением юридическими и физическими лицами сроков освоения земельных наделов, нормативных или установленных сроков проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов, расположенных на земельных наделах;
— соблюдением юридическими и физическими лицами земельного законодательства и городских нормативных актов, установленного режима использования земельных наделов в соответствии с их целевым назначением;
— проектированием, размещением и строительством объектов, оказывающих отрицательное влияние на состояние земель;
— предоставлением достоверных сведений о наличии, состоянии и использовании земельных наделов, а также информации о наличии свободного земельного фонда;
— своевременным возвратом земель, предоставленных на условиях аренды;
— уплатой землепользователями арендной платы и других земельных платежей;
— своевременным и качественным выполнением мероприятий по улучшению земель, предотвращению и ликвидации захламления, загрязнения и других процессов, вызывающих деградацию земель.
Общая информация землепользователям по оформлению
договорных отношений
Землепользователь представляет в территориальное объединение регулирования землепользования комплект документов и заполняет декларацию о факте использования земельного надела в Москве.
В комплект документов входят:
— при новом предоставлении земельного надела: копия свидетельства о регистрации, копии учредительных документов (для физических лиц — копия паспорта), копии имущественных документов, исходно-разрешительная документация;
— при установлении права пользования земельным наделом: копии свидетельства о регистрации, учредительных документов (для физических лиц — копия паспорта), имущественных документов, историческая справка, документы БТИ — техпаспорт, форма 1а, поэтажный план, план земельного надела.
Территориальное объединение регулирования землепользования выдает план границ не после приема документов, а по факту выполнения технологически необходимых элементов работы.
После предоставления в Территориальное объединение регулирования землепользования согласованного плана границ вопрос рассматривается окружной или городской комиссией по земельным отношениям для принятия решения и выпуска распорядительного документа.
После принятия положительного решения и выпуска распорядительного документа и проведения межевых работ между землепользователем и МКЗ оформляется договор аренды земельного надела или иной правоудостоверяющий документ и план земельного надела.
МКЗ направляет правоудостоверяющие документы и план земельного надела в Мосрегистрацию для государственной регистрации права на землю.
После всех указанных выше действий осуществляется выдача документов землепользователям.
Конкурс на право аренды
В Москве земельные наделы для коммерческих целей предоставляются на конкурсной основе с оплатой права заключения договора аренды земли по рыночной стоимости. Порядок проведения земельных конкурсов определен распоряжениями мэра Москвы от 18 декабря 1992 г. N 571-РМ; от 14 декабря 1993 г. N 721-РМ; от 29 ноября 1994 г. N 603-РМ.
Земельные конкурсы проводятся городской комиссией по предоставлению земельных наделов и градостроительному регулированию, а также окружными комиссиями по имущественно-земельным отношениям и окружными конкурсными комиссиями при префектурах административных округов.
Соответствующая комиссия утверждает реестр конкурсных земельных наделов. На них МКЗ и Москомархитектурой готовится исходно-разрешительная документация. Состав и порядок подготовки этой документации определены распоряжением мэра от 8 апреля 1997 г. N 273-РМ.
Для участия в конкурсе юридические и физические лица должны подать заявку и предоставить следующие документы:
— гарантийное письмо заявителя, подтверждающее выполнение условий конкурса;
— предложения по заявленной цене (в запечатанном конверте);
— копии платежных документов, подтверждающих внесение задатка в размере 10% от стартовой стоимости.
Предложения участников рассматриваются соответствующей комиссией. На заседании комиссии конверты вскрываются и победителем объявляется претендент, предложивший максимальную цену за право аренды земли.
Победитель конкурса обязан уплатить заявленную сумму в течение 10 банковских дней с учетом оплаченного задатка. Однако по решению комиссии возможно предоставление рассрочки оплаты права аренды земельного надела до одного года. Остальным участникам внесенный задаток возвращается в течение 10 банковских дней с момента подведения итогов конкурса.
После оплаты заявленной суммы победитель конкурса приобретает право заключения договора аренды надела. Договор аренды земельного надела заключается между Московским земельным комитетом (как представителем правительства Москвы) и победителем конкурса в срок не позднее 30 дней с момента оформления протокола о результатах торгов.
После заключения договора аренды инвестор имеет право строительства и эксплуатации любого объекта недвижимости на данном земельном участке. Построенный объект становится частной собственностью инвестора.
В соответствии с ГК РФ юридические и физические лица, которые оплатили право заключения договора аренды по рыночной стоимости, получают возможность купли-продажи своих прав аренды, залога, внесения в уставный капитал и иных видов рыночных операций. При этом они свободны в выборе партнеров по заключению законных рыночных сделок. Вмешательство органов исполнительной власти Москвы в процесс выбора партнера по сделке не допускается. В функции исполнительной власти входит только регистрация таких сделок, предусмотренная федеральным законодательством и нормативной базой Москвы.
Первичная регистрация договора аренды земельного надела
Регистрации подлежат:
1) права на земельный надел:
— при долгосрочной аренде и бессрочном постоянном пользовании земельными наделами (и их долями);
— при договоре временного безвозмездного пользования земельным наделом (независимо от площади);
2) сделки с правами аренды земли:
— (переуступки) права аренды земельного надела;
— внесение права аренды в уставный капитал или в качестве вклада в простое товарищество;
— переуступка;
— иные сделки по отчуждению права аренды;
3) договоры субаренды земельного надела или его части (независимо от площади);
4) договоры прав аренды земельного надела (без зданий, сооружений);
5) сервитут.
Порядок первичной регистрации сделок с правами аренды земельных наделов и договоров субаренды.
Необходимо регистрировать следующие виды сделок с правами аренды земельных наделов: купля-продажа, залог, переуступка прав аренды, внесение в уставный капитал, в простое товарищество.
Для совершения сделок с правами аренды необходимо согласие МКЗ. Последующее оформление вторичных сделок производится только при условии выкупа права аренды земельного надела и наличия специального штампа МКЗ (подтверждающего выкуп права аренды) в договоре аренды земли.
Арендатор направляет в МКЗ письмо на имя председателя «О согласии Москомзема на совершение конкретной сделки с правом аренды земельного надела по договору N___ по адресу (с указанием полного наименования юридического лица и его местонахождения)». В письме указывается адрес надела, его площадь, номер договора аренды, почтовый адрес и телефон заявителя. Кроме того, в МКЗ предоставляется справка из ТОРЗа о состоянии финансово-лицевого счета арендатора.
После письменного согласия МКЗ для оформления сделки необходимо предоставить следующие документы:
— договор аренды — подлинник (особые условия по договору аренды должны быть выполнены и подтверждены документально дополнительным соглашением, подготовленным ТОРЗом административного округа г. Москвы; расчет аренды платежей должен быть приведен в соответствие с последним распоряжением об изменении арендной платы);
— уставные документы с изменениями и дополнениями от всех сторон;
— договор сделки с приложениями (подлинник);
— план границ земельного надела, заверенный в ТОРЗе;
— выписка из земельного кадастра;
— расчет арендной платы субарендатора, заверенный в ТОРЗе;
— копии документов стоимостной оценки земли (письмо-уведомление ТОРЗа о стоимости права аренды, распоряжение префекта и т.д.);
— доверенности от каждой стороны;
— документы, подтверждающие права лиц, подписавших договор (с каждой стороны);
— протоколы (решения) сторон о приобретении и отчуждении прав аренды земельного надела (доли);
— иные документы, упомянутые сторонами в договоре сделки;
— копия платежного поручения в банк за выполнение экспертизы документов на предмет согласия арендодателя на сделку;
— копия платежного поручения в банк за оформление.
Исходя из конкретных условий могут быть затребованы дополнительные документы и справки.
МКЗ дает согласие на сделку письменно. На документах сделки (договорах, соглашениях и т.д.) проставляется штамп согласования. После этого МКЗ направляет согласованные документы сделки в Мосрегистрацию.
Движение дела в Мосрегистрации
После передачи дела из МКЗ в Мосрегистрацию оно поступает в отдел приема документов, где происходит регистрация документов, необходимых для проведения процедуры государственной регистрации. Далее дело направляется в отдел обработки, который производит первичную экспертизу документов и вносит записи в электронную версию ЕГРП. После этого документы проходят комплексную правовую экспертизу в юридическом отделе, где проверяется законность сделки. На данном этапе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный надел, а также отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После проведения комплексной правовой экспертизы все материалы дела направляются государственному регистратору. Он подписывает лист прохождения и все свидетельства. На конечном этапе отдел обеспечения работы государственного регистратора выдает заявителю свидетельство о регистрации прав.
