Особенности предоставления земельных наделов (участков) под жилищное строительство.
В статьях 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ указаны Особенности предоставления земельных наделов.
Эти статьи были введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставления земельных наделов для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.
Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных наделов для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных наделов не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных наделов для строительства должны проводиться торги.
Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных наделов для целей жилищного строительства или для освоения земельного надела для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условий использования таких наделов, обязательных для исполнения победителем торгов.
В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных наделов без предварительного согласования: предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного надела для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует заметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что для предоставления наделов в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 предоставление земельного надела в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного надела, в порядке, предусмотренном данным пунктом.
Отличие предоставления земельных наделов в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных наделов с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными наделами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении надела без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного надела в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных наделов только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных наделов в связи с предоставлением этих земельных наделов для строительства.
Поскольку земельные наделы, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.
Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного надела, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного надела, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного надела имеет право в пределах срока договора аренды земельного надела передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного надела при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного надела без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного надела прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного надела, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного надела его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных наделов для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.
Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного надела для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного надела, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных наделов.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного надела, право преимущественного приобретения земельного надела в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного надела. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного надела должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных наделов и последующего использования наделов не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.
