Особенности договора аренды земельного надела (участка), находящегося в государственной собственности

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Основанием для заключения договора аренды надела из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Предоставление наделов из указанных земель в аренду для строительства без предварительного согласования мест размещения строений осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Передача наделов в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных наделов в случае, если имеется только одна заявка.
Лица, которые заинтересованы в предоставлении в аренду наделов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; в заявлении они указывают цель использования земельного надела, его предполагаемые размеры и местоположение. Указанные органы должны в двухнедельный срок принять решение о передаче в аренду земельного надела с приложением проекта его границ. В недельный срок после представления заявителем кадастровой плана земельного надела заключается договор аренды земельного надела.
Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное расторжение заключенного на срок более чем 5 лет договора аренды земельного надела, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного надела его арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в большей степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, все они в принципе и представляют собой существенное нарушение договора арендатором. Применительно к земельным наделам это случаи, когда арендатор:
использует надел с существенным нарушением условий договора или назначения земельного надела либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние земельного надела;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного надела в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).