Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Комментируемая статья содержит понятие последующей ипотеки, а также определяет условия, при которых она допускается. Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Судебная практика стоит на позиции того, что комментируемый Закон не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение, например, нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге. Поэтому залогодержатель и залогодатель вправе заключить один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение нескольких кредитных договоров. На этом основании по одному из дел отказ органа по регистрации недвижимого имущества по мотивам о необходимости заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке судом был признан необоснованным*(132).
Последующая ипотека также подлежит государственной регистрации. На подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки делается отметка обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества.
Очередность залогодержателей при заключении договоров о последующей ипотеке устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки. Напомним, что датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Также отметим, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Определенный интерес в связи с изложенным представляет п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. В нем была рассмотрена ситуация, когда кредитная организация, которой банк уступил свои права требования по кредитному договору, заключенному им с акционерным обществом, и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательств по этому кредитному договору, обжаловала в судебном порядке отказ учреждения юстиции в регистрации перехода к ней прав по договору об ипотеке.
Учреждение юстиции указало, что договором об ипотеке здания, заключенным между банком и акционерным обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком на основании двух кредитных договоров. В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 43 комментируемого Закона очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого реестра о моменте возникновения ипотеки. В Единый реестр была внесена одна запись о регистрации одного договора об ипотеке (одной ипотеки), обеспечивающего исполнение обязательств акционерного общества перед банком, вытекающих из двух кредитных договоров. Поэтому данная запись, по мнению регистрирующего органа, не позволила ему при регистрации перехода к кредитной организации прав по договору об ипотеке определить и указать в Едином реестре очередность двух залогодержателей (банка и кредитной организации) в отношении одного предмета ипотеки.
Арбитражный суд признал отказ необоснованным. При этом судом было указано, что залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Согласно п. 1 ст. 43 комментируемого Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
В силу п. 5 ст. 46 комментируемого Закона правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
При заключении договора ипотеки стороны (банк и акционерное общество) имели право определить, в отношении какого из кредитных обязательств ипотека будет считаться предшествующей и какого - последующей. При уступке банком прав по одному из кредитных договоров третьему лицу (кредитной организации), повлекшей переход прав по договору об ипотеке, банк и это лицо также могли определить очередность, в которой их права требования обеспечены ипотекой одного объекта. Поскольку цедент и цессионарий об этом не договорились, каждый из них является кредитором по самостоятельному кредитному договору и оба они выступают как сокредиторы (залогодержатели) по одному договору об ипотеке и имеют право получить удовлетворение своих требований, обеспеченных ипотекой, из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, в размерах, пропорциональных размерам этих требований (ст. 321 и п. 1 ст. 334 ГК РФ).
При этом их требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств (п. 5 ст. 46 комментируемого Закона). Соответственно, в зависимости от сроков исполнения обязательств, их требования для целей определения очередности их удовлетворения рассматриваются как обеспеченные предшествующей или последующей ипотекой (пункты 2-4 ст. 46 комментируемого Закона).
Также представляется целесообразным отметить позицию судебных органов о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке*(133).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку условия предшествующего договора об ипотеки заложенного имущества, запрещают последующую ипотеку без согласования с залогодержателем, а такого согласия не было получено, а также не имелось доказательств, подтверждающих прекращение предшествующего договора ипотеки к моменту заключения последующего договора об ипотеки, у Регистрационной службы не имелось оснований для государственной регистрации ипотеки на основании договора залога как последующей ипотеки. В этой связи было отмечено, что отказ Регистрационной службы в государственной регистрации ипотеки соответствует требованиям закона и, соответственно, не нарушает права заявителя*(134).
Помимо изложенного, стоит учитывать, что если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Следовательно, если запрета на последующую ипотеку не установлено, но предшествующими договорами ипотеки требуется получение согласия на последующий залог, то для заключения договора ипотеки помещения и прав аренды участка (если на момент его заключения уже имеются зарегистрированные залоги прав аренды) необходимо получить согласие предшествующих залогодержателей. Поскольку же точно установить содержание предшествующих договоров, как правило, невозможно, то можно сделать вывод, что такое согласие следует получить в любом случае*(135).
3. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает право залогодержателя в случае, если имущество заложено с нарушением установленных договором и законом правил, потребовать признания такой сделки об ипотеке недействительной. Таким правом предыдущий залогодержатель обладает независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Судебная практика исходит из того, что такая сделка является оспоримой*(136).
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
В случае, если сторонами предыдущего и последующего залога являются те же лица, правила о запрете последующего залога и уведомлении последующего залогодержателя о всех предыдущих залогах не применяются.
4. Особенностью также является тот факт, что независимо от того, кто является сторонами предыдущего и последующего договоров об ипотеке, заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается (ч. 5 комментируемой статьи). Нарушение указанного правила является основанием для квалификации соответствующего договора как недействительного.
