Статья 48. Передача прав на закладную
1. Комментируемая статья регламентирует передачу прав на закладную. По правилу ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.
При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Согласно ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Кроме того, п. 2 ст. 434 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Помимо этого, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено комментируемым Законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
По сути такие же положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи - индоссамента. Однако закладная не является ордерной ценной бумагой, она является именной ценной бумагой. Поэтому, как нам представляется, передаточную надпись на закладной необходимо рассматривать, как форму уступки прав кредитора, предусмотренную ст. 382 ГК РФ, то есть как цессию, а не индоссамент.
Таким образом, Закон устанавливает, что для передачи прав по закладной должны быть выполнены следующие два условия:
подписан договор передачи прав по закладной;
залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце закладной в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.
2. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Если иное не оговорено в сделке по передаче прав на закладную при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Говоря другими словами, нахождение закладной не у ее первоначального залогодержателя и не у лица, названного в соглашении об уступке закладной, не влечет для такого держателя закладной каких-либо прав, вытекающих из данной ценной бумаги и обязательства, обеспеченного ипотекой.
Наличие данной нормы обусловлено тем, что ст. 16 комментируемого Закона лишь предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, но никак не обязывает его сделать это.
Из этого правила имеется исключение. Так, владелец закладной не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. При прекращении депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.
4. Часть 4 комментируемой статьи делает ничтожными надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам. Особо подчеркнем, что недействительной является не сама закладная, недействительной будет только указанная надпись.
5. Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника (п. 2 ст. 313 ГК РФ). Если третье лицо в соответствии с указанными мотивами исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать закладную третье лицо в судебном порядке может требовать передачи ему закладной.
