Статья 49. Залог закладной

1. Комментируемая статья устанавливает правила залога закладной. Установлено, что закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Как отмечается некоторыми исследователями: "...При залоге закладной ее залогодержатель не приобретает никаких прав на заложенную вещь (ни права контроля за состоянием вещи, ни других правомочий, составляющих содержание права залога), так как объектом залога будет сама закладная, и только она; специальная залоговая надпись на закладной не имеет значения ни залогового (скрытого или открытого), ни препоручительного индоссамента. Залогодержатель закладной приобретает все права по ней лишь в случае невыполнения залогодателем (собственником закладной) обязательства, обеспеченного залогом закладной"*(147).

2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную осуществляется в общем порядке, который предусмотрен ст. 349 ГК РФ. В данном случае также действует общее правило о том, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

При этом удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением. Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

6) некоторых других, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.

3. Часть 3 комментируемой статьи дает право при заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной установить в заключаемом договоре:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в общем порядке, предусмотренном статьей 349 ГК РФ;

2) передачу прав по закладной;

3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

4. Помимо отметки на закладной при ее передаче, предусмотренной ст. 48 комментируемого Закона, на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись. Такая надпись производится ипотечным залогодержателем. Кода депозитарный учет закладной осуществляется, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной. Специальная залоговая передаточная надпись предоставляет залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой надписи или, если осуществляется депозитарный учет закладной, путем внесения депозитарием на основании поручения залогодержателя закладной соответствующей записи о погашении по счету депо.