Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1. В комментируемой статье содержится правило о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В то же время необходимо учитывать, что если в результате приобретения имущества лежало признание банкротом залогодателя, и имущество было приобретено в рамках конкурсного производства, то в соответствии с нормами ст.ст. 98, 103, 186 Федерального закона N 6-ФЗ от 08.01.1998 г "О несостоятельности (банкротстве)", имеющими приоритет по отношению к другим законам и правовым актам, залог прекращается*(119).
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей только по соглашению с залогодержателем. При этом такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью (что делает такие документы необязательными для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом).
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.
Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными (совместными) залогодателями. Правовое значение солидарной обязанности выражено в ст. 323 ГК РФ. Так, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Нарушение данной нормы зачастую служит основанием для отмены решений судов*(120).
