Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Комментируемая статья содержит условия обременения заложенного имущества правами других лиц. Так, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться заложенным имуществом. Таким правом залогодатель обладает при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Помимо этого, таким правом залогодатель обладает при условиях, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.
Так, удовлетворяя требование о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, суд исходил из условий кредитного договора, предоставляющих банку право предъявить требование о досрочном возврате суммы кредита в случае нарушения заемщиком условий договора ипотеки, согласно которому залогодателю запрещено передавать предмет залога в пользование третьих лиц без письменного согласия залогодержателя*(125).
Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной (ч. 3 комментируемой статьи).
Так, по другому делу судебные инстанции исходили из того, что оспариваемая передача заложенного имущества в доверительное управление без согласия залогодержателя непосредственно нарушает право истца определить по своему усмотрению возможность пользования данным имуществом третьим лицом*(126).
Помимо этого, в Законе исчерпывающим образом перечислены действия, которые вправе совершать залогодатель по распоряжению заложенным имуществом. Так Залогодатель при соблюдении описанных выше условий вправе:
сдавать заложенное имущество в аренду,
передавать его во временное безвозмездное пользование
по соглашению с другим лицом предоставлять им право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
В некоторых случаях, с имуществом совершаются иные действия, которые не предусмотрены комментируемой статьей.
Так, по одному из дел, поскольку договор ипотеки от 15.04.2005 г. заключен в обеспечение обязательства ИП С. по кредитному договору от 15.04.2005 г. N 15/05-КП со сроком погашения - 11.04.2007 г., а срок передачи по договору доверительного управления от 16.12.2005 г. предмета залога был установлен не менее чем на 5 лет, и материалы дела доказывали отсутствие согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества залогодателем третьим лицам, арбитражные суды пришли к выводу о наличии у истца права требовать защиты своих правомочий залогодержателя путем предъявления иска об оспаривании действительности заключенного ответчиками договора доверительного управления имуществом*(127).
Кроме того, оговоримся и о тех случаях, когда законом предусмотрен иной порядок при распоряжении заложенным имуществом. Так в соответствии со ст. 72 комментируемого Закона, без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
Напомним, что по общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
2. Часть 2 комментируемой статьи говорит о том, что все права аренды и иные права пользования в отношении имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются в трех случаях.
Во-первых, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
Во-вторых, с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке),
В-третьих, с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Приведем пример, так, по одному из дел судом было отмечено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя. Поскольку такого согласия получено не было, договор доверительного управления имуществом был признан недействительным в части передачи в доверительное управление здания, являющегося предметом залога*(128).
3. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
Напомним, что залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации
4. В ч. 5 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII комментируемого Закона. Боле подробно этот вопрос будет раскрыт при комментировании соответствующих статей Закона.